コロナ禍の現在、さまざまな業種において苦しい状況が続いていますが、特に空輸業 JALさんやANAさんの社員で １年前 現在のようなボーナスが無くなる、給与が減らされる、希望していない出向先に行かされる、まさか会社が無くなるかもしれないというような苦境を予想されていた方は何人くらいいるでしょうか？
こういう”将来を予想する”って 投資にするにあたっても 非常に重要なことだと思います。
全日空と言えば、もちろんエリサーの代表。
東大や一橋、早慶などのエリート大学からしか入社はほぼ不可能でしょう。
私も下丸子にあった全日空さんの研修所で泊まりの共同セミナーに行ったことがありますが、日本の空を担っているというプライドとエリート感が半端なかったです。
もちろん３０代前半で年収１千万も軽く超えるでしょうから、社内結婚しパワーカップルで都内の１億前後のタワマンを買われた方も多いでしょうし、子供も小学校から私立に通わせている方も多いでしょう。
会社のサラリーだけに頼っていると、それが崩れると苦境に陥る典型ですよね。
不動産投資などの資産運用も 常に”現在”だけに重きを置いて”将来”予想をなおざりにすると あっという間に破綻に陥るリスクを孕んでいると思います。
逆に いつでもこういう最悪の状況になる可能性を秘めているのを認識しておいたほうがいいでしょう。
不動産賃貸業において 一番怖いのが 需要が”蒸発”することですが、地震などで”蒸発”する可能性は低くても、”急激”に賃貸需要が減ることは織り込んでおくべきだと思います。
もちろん 空室リスクを１０％ではなく２０％でストレスをかけておくなどは当然しておくべきです。
不動産賃貸業など事業経営するうえで”将来”どうなるかが非常に重要で、”現在”の利回りや資産背景がどうしたこうしたってあまり意味のないような気がしますし、あくまでも”現在”ではなく”将来”どうなるのかが重要だと思います。
会社の決算発表なども それは１年間の成績発表であって、そこまでのプロセスが大切なのは言うまでもありません。
（シャープの亀山工場の例なんか顕著ですよね。私も吉永小百合のCMに騙されてアクオスを買った一人です。今は内田有紀のCMに騙されてソニー損保にやられています）
借入があるうちはその物件は銀行のものですし、賃貸需要が急減する、今後アメリカ並みに固定資産税の課税が予想されるなど 不動産賃貸業にとって現在の利回りやキャッシュフローは 将来をなんも保証も確約されていないわけです。
”現在”より”将来”の不動産賃貸業を取り巻く環境がどうなっていくのか？借入や災害、物件内での事故などのリスクをどうやって低減していくのか？今後 どう事業を拡大していくのか？（そんなもの好きはもういないと思いますが）を予見して事業経営していくべきなんじゃないでしょうかね？
将来予測が難しい不動産賃貸業において、私はブランド立地や２駅利用可など利便性の高い郊外の物件しか投資しませんし、徒歩５分以内などの立地しか投資しません。（ブランドや利便性、駅近は劣化しない←ここ重要）。区分は賃貸需要が落ちてくれば簡単に売却、現金化でき、他のエリアに投資したり、REITなど紙の資産に投資しているわけです。
貴方は将来を予測して投資していますか？
コメント
だいぶ前ですが、ANAは競合相手はTV会議と考えていると聞きました。すごく進んでいるな～と思いましたが、今となると、考え通りになっているようです。
としさん コメントありがとうございます。そこはやはり優秀な人の集まりですからねえ。いろいろ施策を考えているのでしょう。