武漢肺炎に端を発する株式暴落の教訓


武漢肺炎の勢いがとどまるところを知りません。

発信源の中国は すでに収束宣言が出そうな感じですが、ヨーロッパ、米国ではまだまだこれからが本番のような感じがします。

当然 この不安感から株式相場も暴落しています。

投資家である我々は この武漢肺炎に端を発する株式相場の暴落から学ばなければならないことが3つあります。

一つ リスクは「突然」やってくること。

今回の暴落を2ケ月前に予想した人はほぼいなかったと思います。

リスクは突然やってきます。

不動産投資で言うと、金利の上昇。

私も金利が上がった局面を実体験として経験したことがありませんが、バブル期には「急に」騰がったような話をよく聞きます。

身の丈を超えた住宅ローンを借りている人 高金利で借り レバレッジを利かせている不動産投資家の皆さんは 今の時期に手を打たないと手遅れになるかもしれません。

二つ 決して他人事では無いということ。

株価の暴落で 数か月前まで米国株バブル、高配当株(リート含む)バブルで我が世の春を謳歌していた投資家はかなり傷んでいると思います。

それを煽るようなtweetもみかけますが、不動産投資家も いつその火の粉が自分に降りかかってくるかもしれないことを意識すべきです。

米国株や高配当株バブルの大きな痛手に比べれば 不動産投資は安定的なキャッシュフローを運んでくれますから そんなに影響はないかもしれませんが、ジワジワ不動産投資バブルが崩壊する足音が近づいていることは意識しないといけません。

すでに警鐘を鳴らしていますが、流動性の低い不動産は早めに処理をされることをお勧めします。

今は 入居者がついていても年々 入居者獲得は難しくなるのは必定ですし、広告費も高くなり、建物も 当然修繕計画等は100%作成されていない(←ここ重要)でしょうから、建物の劣化も激しくなり、多額の修繕費が「急に」必要になる一方の中古戸建などは 今の中古戸建ブームに乗じて利益確定された方が良いかと思います。

それくらい「売れない不動産は悲惨」であることは、越後湯沢のリゾートマンションでわかっているのではないでしょうか?

また 不動産投資で失敗する原因は やはり過度な借り入れです。この不動産投資バブルで どこの銀行から借り入れするのかの研究に力を入れてきた方は、これから起こるかもしれない金利上昇、供給過剰による入居者獲得にコストがかかることなどを想定して、繰り上げ返済する等で自己資金比率を強化されているほうがいいと思います。

日本はご存じの通り地震大国です。

例えば 大地震が発生し、所有する築古中古戸建てが倒壊し、入居者が死亡した場合 すべて保険で対応することが可能なのでしょうか?

こういう株式が傷んでいるときこそ、自身の不動産投資のリスク要因を減らしていくことこそ重要だと思います。

最後に 当然不動産投資一本足打法ではリスクが高いので、それ以外のキャッシュフローの構築。

不動産投資は はっきりいって参入障壁の低い業界です。

ですからサラリーマンでも出来る副業として ここ数年の不動産投資ブームで多くのサラリーマン大家さんが参入したのは周知の事実です。

ただ ここまで参入障壁が低いと 従来の事業として行っている業者もいるわけですから 早晩 賃貸不動産の業界が レッドオーシャンになるのは 当然わかるはずです。

私はこのレッドオーシャンを避けるため 今後 同じような物件が立ちにくく 参入障壁が高い都心ブランド立地に投資しているわけです。(←ここ重要)

不動産投資でセミリタされた方も そういうレッドオーシャンの世界に安住することなく 不動産投資以外からのお金の流れを早急に構築すべきだと思います。

この不動産事業以外の事業の構築が一番難しいのですが、これが2本柱、3本柱と柱が出来れば 経営として安定することは間違いありません。

この武漢肺炎から発生した株価の暴落を教訓として 不動産投資もリスク要因を洗い直し、盤石の経営基盤を築いていきたいものです。