世田谷の物件 2件見に行ってきました。


昨日は 天気が良かったので2件 物件を見てきました。

小田急線の祖師谷大蔵駅徒歩4分と京王線の千歳烏山徒歩7分の物件。

1時間以上歩きましたよ。

健康にもいいですし、グルメもエンジョイしました。

世田谷というと、賃貸需要は盤石だと思われている方もいっしゃるかもしれません

が、実はこの祖師谷大蔵と千歳烏山は古い木造のアパートが多く、単身物件は激しい

競争があります。

あと街を歩けばわかるんですが、このあたりって公団がすごいあるんです。

おそらくファミリーも厳しいでしょうね。

もう思いっきり民業圧迫です。

ただ 物件を常に見ておくことは目の保養になるし、千3つというじゃないですか?

冷静に考えれば、都心区分で投資対象になるものは1000棟もないと思います。

祖師谷大蔵はウルトラマン商店街が有名ですよね。

以前 千歳船橋に8年近く住んでいるので土地勘あります。

最初に目に入ったのがこの看板。これダメですよね。売るに売れなくなります。

売るどころか、客付けも厳しくなりますよね。

管理会社にすぐ外させるべきです。

案の定 1階も汚い感じです。

築古の区分(これは新耐震ですが)を買う時に、気をつけなければならないので

こういう防火設備。もう古いので交換しようとするとかなりのお金がかかります。

立地は祖師谷大蔵駅徒歩4分で好立地なのですが、このくらいの管理状態だと次に

売れない最悪の事態を想定しておく必要があります。

後 この物件は大規模修繕費用が200万しかないんですが、屋上防水を15年近く

やっていないんです。

これは何か?あるなとカンを働かせることが重要です。

金額は700万で指値はいくらでも利きそうでしたが、迷いなく転進です。

次に千歳烏山駅徒歩7分の区分。

あっこれでわかっちゃう?(笑)

確か加藤隆先生もお持ちだったよう気がします。

これ新耐震でオートロックとスペックはいいのですが、なにせ部屋に日が当たらない。

公道ではなく奥のほうの部屋なので、ほとんど日当たりは期待できません。

利回りばかりでなく、入居者目線で物件を選ぶことが重要ですし、そういう物件であ

れば 間違いなく入居者はすぐ見つかりますし、次に売れます。

今回は2物件ですが、まだまだ(もうキャリア12年ですが(笑)物件を見ていきた

いと思っています。

今まで5部屋売却しましたが、4部屋はノムコムさん。当然買値より高値で売却していただきました。



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コメント

  1. 雪うさ より:

    ブログ引っ越しお疲れ様です。
    今度は字がも大きく、読みやすいですね。
    千歳船橋に反応してしまいました。
    私は千歳船橋に12年間住んでました。
    千歳烏山のマンションはなんとなくあの物件かな?みたいな感じですが、祖師ヶ谷大蔵も千歳烏山も自分の青春時代の街ですね。

    凄く大きな公団のそばに住んでましたが、ファミリーはかなり取られてしまいますね。
    ワンルームにせよ、一棟にせよ、やはり物件見に行くことは大切ですね。
    私も刺激を受けて、再建築不可の都内戸建てを最近見に行きました。
    残念ながら私の資金では買えないので、友人に情報譲ってあげました。(募集図面なし、本当に水面下物件)

    先日のセミナーに参加できなかったのが、返す返すも残念でした。

    • ぴおほう より:

      雪うささん コメントありがとうございます。

      千歳船橋とか公園が多くて住みやすいですよねえ。住んでた当時は会社の寮と会社の往復だったので気づかなかったですが、あんなに立派な公団があるとは思いませんでした。再建築不可は出口は投資家オンリーだと思っているので ちょっと難しいかなあと思っています。