先日 株主優待転売ヤーからの引退を宣言しました。
１年前はまだまだ転売ヤーにとってはおいしい市場でしたが、ここ数か月の新規参入者の数は尋常ではないですし、それに伴って激しい価格競争が起きています。
この価格の下落ぶりは半端ないです。
半年前は４０００円で売れたANAなどは２０００円でも売れません。
今は 売り方するより買い方するほうが労力等を考えればよっぽど良いです。
参入者がは急激に増えた理由としては、働き方改革で残業代が減ったサラリーマンが、従来の副業ブームに乗って、手軽にできる副業としてあっという間に広がったのではないかと思います。
おそらく twitterやメディアなどの一次情報に飛びついて この転売事業を始めた人は要注意が必要です。
１０月の日経で国税とメルカリ、ラクマ、ヤフオクと情報を共有できるような新聞記事が出ているように、売上を確定申告をしないと追徴課税を請求されたりすることは 相当なリスクですし、ラクマで人気優待であるすかいらーくが販売禁止になっているような外部環境も理解しておくべきだと思います。
この商売の利益率が低くなったり、商売を難しくしているのは一にも二にも「参入障壁が低い」ことに起因します。
さて 不動産賃貸業をするにあたってもこの参入障壁をもっとも意識すべきです。
金額が大きいだけに負債を抱え込むなどのリスクが伴いますし、売れない物件を抱えることは最悪破綻の道へ一直線です。
あなたの物件は 高い参入障壁を築けていますか？
私の場合 ナウい立地しか投資しませんので、今年５地域、５部屋空室になりましたが、いずれも内見開始から５日以内に次の入居者が決まりました。
ワンルーム条例もありますので、今後 同じ地域に同じようなワンルームはほぼ立ちません。
ナウい立地ですので、住みたい人はたくさんいます。
需要はたくさんあるのに、供給が全くない状況です。
「新たに同じようなワンルームがほぼ増えない」 これ すごい高い参入障壁です。
本業で サラリーマンをやっている方なら 競合が真似できない商品やサービスがあれば、圧倒的な高収益を築けることは理解いただけると思います。
また ワンルーム以外でも高い参入障壁築ける場合があります。
先日 空室になった私の唯一のファミリー案件。
都内の２駅利用可（１駅は急行停車駅）なうえに、広々としたルーフバルコニーと風呂に窓付き（←ここポイント）という特徴があります。
この部屋 まだ現状回復中ですが、すでに４件も申込をいただきました。
（そのうちの一人は ゴールデンタイムに出てくる有名芸能人なのは笑えました）
いつもお願いしている管理会社は芸能人にも貸している物件もあるらしく、いろいろ聞いてお断りしました。
嫁に話すとすごく残念がってました。
この部屋は立地もそうですが、間取りも 近隣には 同じようなものは存在しません。
これは圧倒的に高い参入障壁を築けていると言えます。
逆に今 流行の戸建て投資ですが、本当に高い参入障壁を築けていますか？
まさか利回りとかで購入してないでしょうね？
すでに杉並の高級住宅地である浜田山の築古戸建て住宅でも２千万円台で購入できますし、都内の急行停車駅である船堀などでは新築戸建てが２千万で購入できます。
これから戸建て投資を検討されている方はぜひ船堀駅から徒歩１０分超の江戸川区宇喜田町周辺を歩いてみて ご自身で感じてください。
空き家になっている戸建ての多さにびっくりすると思います。
同じような空き家が”どんどん”（←ここ超重要）増えるということは何が起こりますか？
需要は先細りし、供給はどんどん増える状況です。
都内でも一部エリアでは このような状況になっている事実を直視すべきです。
ここ数年の不動産ブームで参入者が異常に増えましたが、参入障壁の高い、圧倒的な競争力を物件を持っていないと、人口減少、空き家の増加など 迫りくる現実に対し抗えないと思います。
ほんとに人口減少や空き家の増加などを軽く、そして甘く考えないでください。
こういう荒波に抗うことは 相当なイノベーションが無いと長続きしないことは明白です。
区分か戸建てか？利回りとかアフォなこというのではなく、まずは長期的な視点で 入居者を確保できる環境か否か？高い参入障壁を築けているかどうか？そういう視点で不動産投資に臨んだほうが成功する確率はぐっと高くなりと思いますよ。