横浜は退去後3日、月島は退去後1日で家賃2千円アップで決まりました。


先日 現金で購入した横浜の物件ですが、購入後3日で申し込みが入ったことはお伝えしましたが、同じく3月1日に退去になった月島ですが、退去後わずか1日で申し込みが入りました。

しかも家賃2千円アップです。

この物件ですが、ローンを組んでいるので月のCFが2万程度しかありません。

そんな薄利の中で エアコン交換、ウォシュレット新設、給湯器交換、ガスコンロ交換等30万円の大規模修繕工事を行いました。

もう1年半のCFが吹っ飛びました。

この物件は築浅なので まだまだ稼いでもらわなければなりませんので、この時期の大規模リニューアルは致し方ないかと思います。

現在 トータルで13部屋ありますので、全体のポートフォリオの中で意思決定できるメリットがありますね。

この築浅物件ですが、購入したのが2009年。

この当時はまだ1400万で購入できたんですね。

今では想像できない安さですし、これ以上の下値不安もないでしょう(←ここ重要)

オリックス銀行で3年固定25年という堅実な借り方をしていますので、残債も順調に減っています。

そろそろ繰上返済も見えてきますね。

理事長報酬年6万円もらいつつ、60歳(あと9年後)になったら繰上返済して、老後の年金の足しにできればと思っています。

これで完全満室に復活です。

申し込みから入居まで2週間程度のタイムラグはありますが、これからも順調に満室経営ができばと思っています。

こういう入居者が絶えない物件を安く買い、適正な銀行、利率、期間で借り、安定的に建物を維持して 長期間保有する。これが区分 いや不動産投資の勝ちパターンなんじゃないか?と思います。

(買った段階で勝ちがほぼ決まるという論調もありますが、売って利益確定するまで勝ちかどうかはわかりませんので、売りやすい物件を買わなければならないのは言うまでもないことです)

twitterでつぶやいています。フォローをお願いします。

最近 酔っぱらってtweetしています。暴言お許し下さい。