昨日 野村不動産さんへ今後の戦略と査定について打ち合わせしてきました。
現在所有する物件の査定額ですが、総額２億２千万円。
借入は６千万弱なので、単純計算すれば１億６千万程度が純資産になるのでしょうか？（２０２３年にはさらに１部屋完済予定）
もちろん 土地という実体の裏付けが無いので正確な数値ではないでしょうが、何度もいうように、今後二束三文にしかならない（なりかねない）土地を”わざわざ”所有するより、賃貸需要が落ちないエリアで安定的に収益を生んでくれる価値、すぐに売却できる流動性が高い価値の方が高いと思っています。
私的には来る直下型地震に備えて１億の物件を３つ所有するくらいなら、１千万の物件を３０所有するなど 小口化したポートフォリオを組みたいです。
「不動産」という読んで字のごとく 売りづらいのが不動産の最大の欠点です。（不動産投資ってやっぱり売って利益確定してナンボなこと）それを回避するためには、小さな物件を沢山所有し、臨機応変に売却（新事業を始めるための資金、親の介護費用、子どもの留学費用等）を絡めて、その時の情勢にあった不動産のポートフォリオにしたいからです。
そもそも土地が無いと担保評価にならない等の意見もありますが、これって銀行への融資や評価のためですよね？残念ながら 融資に頼る不動産投資からはすでに脱却していますし、銀行さんが私のお客さんではないです。あくまでも 私のお客さんは入居者です。
個人的にはこんなレッドオーシャンの市場で 何億も借入して拡大したい方には参考にならないですが、もちろんこのレッドオーシャンは年数が経過するごとにさらに悪化することは確実なことを忘れてはならないでしょう。
先日のブログでこのようなグラフを記事にしました。
残念ながらこういう右肩下がりの市場でノウハウやスキルを身に着けても効果薄いです。
このグラフとは逆の右肩あがりの市場こそ、ヒト、モノ、カネなどの経営資源を振り分けるのが通常の考え方だと思いますし、獲得したノウハウやスキルの最大化が図れるのだと思います。
貴方の息子さんが就職の際、百貨店に就職させますか？IT企業に就職させますか？ってことじゃないでしょうか？
閑話休題
マンションの管理の件ですが、所有するファミリー物件の話。
新築で購入し、築１７年程度になります。
４４００万で購入しましたが、今の査定額は５５００万。
ワンルームを４つ売却したお金で完済しました。
１７年保有してその間の家賃はただ、今でも毎月２３万運んでくれる良い子に成長しました。
が。。。。
マンションの管理は最低です（泣）
そもそも戸数が少ない物件で立体駐車場があります。
まず駐車場が埋まらない。これがまず決定的に金食い虫です。
また駐輪場が少なく、ファミリータイプのため廊下に自転車を放置しているのが常態化しています。
こういうマンションの管理を悪化させる与件があるうえ、このマンション輪番制です。
つまり マンション管理のド素人が毎年毎年 理事長をやるため、すべて管理会社にイニシアティブを握られている状態です。
管理会社も手慣れたもので、毎年 理事が新しくなった時点でなにかにつけて値上げの要求をしてきます。
もちろん管理組合は素人集団なので、もうなすがまま。議事録にそんな議題を上げたら、区分所有者のほとんどは中身をみないまま 賛成に〇をし、議案が通ってしまいます。
会社員時代 マンションの管理費、修繕積立金を毎月８万円を払っていた先輩がいましたが、そうなりかねないと危惧した私が２ケ月に1回行われる理事会にオブザーバーとして参加させてもらいました。（オブザーバーとして参加するのも大変で今まではほぼ理事しか参加できない密室の会議）
そこで 駐車場を外部に貸し出すや、自販機を設置するなど、管理組合として収入を増やすことを提案しました。
これも素人の理事会では何も決められないので 「区分所有者の方に聞いてみましょう！」とすぐアンケートになるわけです。
で自販機の設置も1階の区分所有者から「夜 自販機のジュースが落ちてくるから眠れなくなるので嫌だ」のなんとも釈然としない意見で却下されました。（木造のアパートじゃねえっつうんだ！）
また理事会の輪番制についても、上記の理由で廃止すべき（一部理事の輪番制は残す）だと提案し、これもアンケートをとったわけです。
そうしたら、また若干名の狂った区分所有者が アンケート用紙一杯に反対意見を述べるわけです。
これを読んだ素人理事長はビビっちゃうわけです。
こんなに強行に反対するなら議案にするのは止めようと。
ただ賛成は７５％以上いるので議案としては成立（輪番制を嫌がっている区分所有者がいかに多いか）しているのですが、少数の意見に遠慮しすぎですよね。
結局 私の努力は泡に化し、今後も輪番制は継続し、管理組合の収入案もすべて廃止になり、管理会社にいいなりで管理費の値上げが待っている状況です。
このようにマンションの管理は自分の思い行かないことばかりです。
こういう点はあきらかにマンション投資にとってはストレスがたまるでしょう。
いやー 賃料が入ってくれば問題ないでしょ？という人にとっては関係のない話ですが。。。