不動産投資は買ってからが始まりです。区分も例外ではありません。

一棟ものさんや戸建てさんは買ってからが本当の勝負だと思います。

修繕計画等もないわけですから、ご自身でPDCAを回さなければ

なりません。

一方 私の主戦場の区分ですが、管理組合を通じて様々なアクションをするこ

とになります。

よく 区分否定派の方から、管理組合があるから 区分は何も意思決定できな

いじゃんという方もいますが、管理組合に入り込んでしまえば、ある程度(←

ここ重要)自身の意思は反映することはできます。

他の区分所有者が無関心な分だけ 議案が否決されることもほぼありません。

さらに サラリーマンが長い方は会議で合意形成するの得意なはずですw

区分を買ってからは、ほったからにせず積極的に管理組合に参加することをお

勧めします。

そして多額の管理費・修繕積立金を利用して(レバレッジを利かせて)、建物の維持・バリューアップしていきましょう。

そして 出口を迎えるときに、建物を綺麗に保ったまま 高値で売りましょう。

建物の維持・保全は高値売却のキモとも言えるでしょう。

合意形成が得意なだけではいけません。前ブログから言い続けていますが、管理業主任者やマンション管理士などの勉強をして体系的にマンションについて知識がないと恥をかくことにもなりかねませんので、それらの勉強をすることを強く勧めます。

今回 課題だった某区分の大規模修繕をやっと行うことができました。

①管理会社の変更

②修繕計画書の作成(これ 重要です。)

修繕計画書が無かったり、更新されていなかったりしたら、管理会社をドS上司になってどなりつけて すぐ作成させましょうw。ただ社内に1級建築士がいない管理会社だと時間もコストもかかります。

③管理費の低減

④管理費と修繕積立金の割合の変更

⑤ポスト・宅配BOXのリニューアル

⑥大規模修繕にあたり、金融機関からの借り入れ

以前までは大規模修繕にあたり、30万~50万の一時金徴収をしていましたが、今回は借入することで 一時金を徴収することなく 大規模修繕を実施しています。

以前 リニューアルしたポスト

屋上防水もつぎはぎです。

昨日は風が強かったので怖かったですw

誤算は タイルが品切れのため 多少色が違ったこと。日光や雨水等で目立たなくなるといいのですが。。。w

当然 今回の大規模修繕で終わりではなく、次は給水方式の変更(現在の高置水槽を増圧直結方式に変更すること)やエレベーターの更新なども視野に入れています。

特にエレベーターは 現在主流のセントラルコントロール方式(地震が来たときに、遠隔でコントロールできる)ではないので、人が対応しなければならず、復旧までに時間がかかることが想定されています。

区分は1戸ではなく複数保有される方が多いでしょうから、それぞれの区分で起きていることの「比較」できることも大きなメリットです。

ちょうど この物件の大規模修繕の見積にウンウンと苦労していた時に、実需で住んでたファミリー区分の大規模修繕の見積が来たときに、その価格の高さを一発で見抜くことができました。

ほとんどファミリー区分の居住者は大規模修繕の価格が適正かどうかなんてわからないから 管理会社のいいなりになってしまうケースです。

これで自分が持つ2つの投資用マンションで大規模修繕をすることができました。

毎月物件にいくのはしんどい作業ですが、3月末の出来上がりが楽しみです。

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コメント

  1. Gucci より:

    ぴおほうさん、ご無沙汰です。
    昨年からちょいちょい買い進めて、この前の土日は2件契約してきました。やっと事業的規模です…。今回は2件とも40平米くらいの中途半端な広さで、しかも1件は東横線ながら大規模修繕に組合が借入を起こし、もう1件は大和市(笑) 退去してくれるのを首を長くして待ちます。
    銀行からは、法人を作らないの?と言われてますが、会社にばれる危険性高いですよね…。

    • ぴおほう より:

      Gucciさん コメントありがとうございます。お久しぶりです。
      おお2件まとめてですか?私と一緒で亀の歩みですね(笑)郊外の40㎡くらいの駅近 ねらい目ですよね。1LDKのニーズ高いと思います。
      法人ですか?絶対止めたほうがいいと思います。バレルのもそうですが、失業保険がもらえないのが一番痛いです。つうかもったいないです(笑)

      • Gucci より:

        ぴおほうさん、返信ありがとうございます。
        40平米物件は、一昨年も大和市で購入した物件があったんですが昨年退去したので、55万かけてリフォームし高く売りました。個人なんで短期譲渡税が高いんですけどね。よくあるスキームですがちょっと狙ってるとこです。

        • ぴおほう より:

          Gucciさん コメントありがとうございます。
          おお まさに転売ヤーじゃないですか?(笑)これで今年の遠征費も捻出できますね(爆)私も法人、業者成りしてやるのはこれが一番かと思っています。