売却やら　空室やら　戸建投資などの不動産活動

こっそり売却活動をしています。

理由は、違う資産を購入するための資産の組み換えです。

この物件は１０年近く前に７５０万で買い、８３０万で売りに出しています。

７９０万くらいで落ち着いて欲しいものですが、売れなければ売れなくてもいいというスタンスです。

馴染みの業者さんに仲介手数料３０％引きでやってもらってます。

資産の組み換え以外にも洗濯機置場がベランダにあったり　設備面で競争力がなくなっていること、減価償却があまり取れなくなってきているなども理由です。

この物件　理事長やってまして、報酬が年１２万円！！月に直すと１万円ですので、これは大きな臨時収入なのですが、売却して次に行かないと違った景色が見えてこないです。

この物件以外にも売りたい物件もあるのですが、同一年に売ると譲渡益が大変なことになるので、一年づつ売っていこうと思っています。

１０年間で、実質４ケ月くらい空室になりました。稼働率という点では立派ですが、ここ数年は客付けがちょっと苦しくなってきているのを感じてきています。

当然　買ったときより家賃は１万円も下がっています！！

某山手線　徒歩８分の物件が空室になりました。

１年もたたずの退去なので、理由が気になりましたが、ただ「転職のため」だそうです。

あーよかった。

さあ　頑張って空室埋めなきゃいかんのですが、今年は退去が多いなあ。

その分　現状回復で経費が取れて、個人で　来年も無税ものに近づくのでそれは助かるのですが。。。

相変わらず戸建て投資がブームです。

私も一時期探してましたが、戸建てをお持ちの方は「出口」どうお考えなのでしょうか？

都心の戸建ては別ですが、郊外、地方は今後　どんどん空き家だらけになっていきます。

地方から東京に出てきた団塊の世代の方が最初に買った戸建てが、亡くなったり、息子が相続せずに売りに出ているのでしょうか？

私がお世話になった部長さんも地方から出てきて、最初に買った戸建てが相模原でした。

昔　川越から品川に通っている営業先の部長さんがいましたが、今となってはそんな遠距離通勤は信じられません。

買った時は安くて「おっ高利回り！」と思っても、売却して利益確定しなくては、永遠に不良債権をつかまされることになりますし、今　現在は客が入っていても　間違いなく人口は減っており、対象者が時間の経過をともに減っていっているという現実とは向き合わなければなりません。（←ここ重要）

たしかに「今」は満室で高利回りかもしれませんが、「将来」はどうなのでしょうか？

投資ですから「今」ではなく、「将来」を語りたいものです。

地方、郊外の戸建て投資はどちらかというと逆張りに近い投資手法だと思いますが、一番の勝ち組は今　売っている人といえなくもないのかな？と思います。

地方のアパートの一番の勝ち組は　ブームを先導したダブルＩさんでしたね。

さすがにもう北関東や神奈川の僻地のアパート買いたい人　いないですよねえ。

先日　アメリカ　ワシントンの不動産買いませんか？というセミナーに出てきて　アメリカの中古戸建の売買動向で面白い資料があったので、ふと日本の中古戸建についても考えてしまいました。

私は「魚がいないところでは釣りをしない」ので、日本で戸建投資をすることは無いと思います。