需給のバランスで考えれば そんなに都内の区分下がらないかな。


マスク、トイレットペーパー。

品薄→価格の暴騰を見ても世の中は需給のバランスで成り立っていると言えます。

そうすべて需給のバランスなんですね。

どんな有名なブロガーさんがなんだかんだ言っても、投資をする上で、この「需給のバランス」を最も意識することが重要です。

私が警鐘を鳴らしている地方、郊外の中古戸建。

この地方、郊外中古戸建の「需給のバランス」は今後5~10年 どうなるか考えていますか?

需要は?

供給は?

見通しを立てていますか?

静岡の函南のように人口も世帯数も伸びている地域であれば、地方、郊外もありかもしれませんが、ただ単に「利回りが・・・」などと言っていれば 貴方は爆死することは確実です。

そ、前回の記事にあげましたが、それはあなたの希望的観測に過ぎないことに早く気づくべきです。

それがブームであることも合わせて気づくべきし、需給のバランスを考えて それが何年続くか?永続的に収益を運んでくれるか?もう一度考えるべきではないでしょうか?

さて 私の主戦場の都内区分。

都心区分でも GAテクさんや日本在宅さんなどの業者の利益がたっぷり乗った築浅、2000万前後のものを買ってはいけません。(←こんなこと書くから嫌われる)

(将来的なポートフォリオとして組み込むのは可ですが、最初から築浅は止めましょう)

爆死はしませんが、資産形成に時間がかかりますし、値下がりリスクもあります。

最初はBT別じゃなきゃとか、オートロックじゃなきゃ客付けできないんじゃないかと思いますが、好立地であれば全然問題ありません。

私が勧めているのは 700万~800万のバブル期に建てられた戸数が多く管理状態の良い徒歩5分の区分ですが、これって値段が下がりません。

管理状態が良いかどうかの判断は、まずマンション管理士や管理業務主任者の資格取得の勉強で知識を得て(←ここ重要)、実地でマンションの総会に出て、建物をどう維持保全していくかを学んでいくのかをお勧めします。

総会で突っ込みまくると私みたいに嫌われますので気をつけましょう!

よく区分の修繕費が毎月かかって利回り下がるなんて批判する人がいますが、毎月5千円だとして、年間で6万円ですよね。建物の維持保全をしていくのに最低限それくらいかかりますし、それくらい払えないのなら不動産投資やらないほうがいいです。

批判する人に聞いてみてください。貴方のその建物 修繕計画ありますか?って。年間どれくらい建物の維持保全(リフォーム代とは別)にお金をかけていますか?って。ほとんどの人が修繕計画なく行き当たりばったりです。そんなのは投資ではありませんし、爆死予備軍でしょう。

当然ですが、私のアパートにも修繕計画はありません(爆)

区分にはなぜかばっちりあります。

それは 皆さんの修繕積立金にレバレッジを利かせているからです。

今回のコロナショックで断定的には言えませんが、例えばこの都心区分が半額の300万になるとしたら、その頃は日本の不動産投資は もう終わっていることでしょう。

都心区分で築浅を除くと 実は投資対象となる区分って300戸くらいしかないのかなあと思っています。

(個人的には トップシリーズやメゾンシリーズ、パレドールシリーズは造作が安っぽいので却下していますので対象はもっと少ないかも)

特にパレドール〇〇なんて 自殺物件で幽霊が出ますので、安い!って飛びつかないように注意が必要です。

投資対象になるのが300戸しかないんですよ。300戸。

上場企業が3800社弱あるのですから、300物件くらい百人一首なみに諳んじられるようにしましょう。

それがプロになる近道です。

ああ あれね。ってのが理想です。www

あれはさあ って語れればもうあなたは区分マイスターですwww

これくらいの価格帯ですと、業者さんの利益もしれていますから、積極的に扱いません(築浅の2千万の3分の一の手数料なんてやってられないですよね)。

銀行の利益にならない商品(米国債など)を買うのが上質な投資家のように、業者が儲からないものを買いましょう。

こういう物件を老人や企業の資産整理で手に入れたいものですし、今又は今後がチャンスかもしれません。

ただ冒頭の需給バランスを考えると、狙い目の700万~800万の区分ってそんなに下がらないかなとおもっています。

供給は300戸だとして、今後 爆発的には増えないでしょう。

(プラウドフラットの野村さんのような大手が積極的に取り組むと脅威ですが、ちょっとペルソナが異なります)

プラウドフラット 家賃15万前後で年収1千万以上のエリサー KO大卒 身長178センチ 体重68キロ、趣味 ラクロス 好きな食べ物 二郎

ただ需要はどうでしょうか?

この買いたい人の層は 将来不安から20代の女性まで区分投資(10年前はいなかった層)を始めていますし、中小企業の経営者も安定的なストック収入を運んでくれる区分に改めて脚光を浴びると思います。

多少 目論見が外れても需要が大きく減ることはないし、需要の微増は確実なのではないでしょうか?

供給は爆発的に増えない(←ここ重要)、需要は微増であることを考えると、この武漢ショックでも都内区分もそんなに値段が下がらないじゃないかと思っています。