私 不動産賃貸業を初めて 約１５年になりますが、１回 最大３ケ月空室になっただけで、それ以外は常にほぼ満室です。
もちろん 強力な管理会社さん（全然仕事しないけどｗ）の協力があってこそですが、入居者に選ばれる物件しか購入しませんし、１５年やってきて 物件選択の目利き力はついてきたのかなあと実感しています。
物件選択する際に、重要なのは、「顧客（入居希望者）に選ばれるか？選ばれ続けるか？」もうその一点のみです。
この顧客に選ばれる「顧客起点」って簡単なように見えて実に難しい。
これだけ どこのエリアでも供給過剰になってくると 入居者に選ばれつづけなければ、不動産賃貸業は永続できません。
（もちろん 賃貸需要がやばくなったら即売却して転進できるのも区分のいいところ）
twitterなんか見てても 全然「顧客起点」じゃないよなあというつぶやきが多く散見されます。
みなさんも不動産投資家さんのつぶやきの「主語」を入れて読み替えてみてください。
その投資家さんが顧客起点なのかどうかよくわかると思います。
顧客起点で考える物件選び
それはナウイ街に住みたい。→異性にもてたいな。
2駅利用可→便利そうだよね。
分譲賃貸→なんかカッコよさそうだよな。
1階→物騒だし怖いよね。
木造アパート→防音もなさそうだし、DQN住んでそうだよね。
角部屋二面採光→希少性あるよね。電車でよく見る風景だけど やっぱ隅にいると落ち着くよね。
特に私が重視するのは、「ナウイ街」と「２駅利用可」。
この二つは「不変」です。永遠に変わることがありません。
そのブランドと利便性は 永遠に入居希望者を引き付けるストロングポイントになります。
さらに最上階角部屋、ペット可、風呂に窓付き等のオプションが加わるともう無敵です。
門仲はこの３つが当てはまる物件だったのですが、賃貸需要が落ちてきたので さらっと売却しました。
言ってしまえば 物件選びに銀行の融資とか土地値云々全く関係ないし、こんなに競争が激しいのに、そんなに大借金するのが本当に正しいのかよく考える必要があると思います。
そりゃそでしょう？
入居者に選んでもらうのに、銀行の評価が出るかどうかなんてはっきり言って関係ありませんし、融資云々より、入居者に選んでもらう方が この競争激化の中 物件選択の際一番重要な視点であることは言うまでもありません。
もちろん 区分やるなら1階なんか買わないほうがいいです。
将来的に客付けが苦戦する木造１階をあえて買わなくても最上階角部屋をコレクションしましょう（笑）
今 入居付けに苦労している物件は 今後間違いなくさらに厳しくなります。
都内でも野村不動産のプラウドシリーズ以外にも伊藤忠のイトーピア、それ以外にも高松建設など 単身用には縁遠かった大手もどんどん参入してきています。
今 都心で７～９万円台の築浅ワンルームが苦戦しているという話をよく聞きます。もちろんコロナ禍でそこそこの給料を稼いでいるIT系サラリーマンがリモートワークになったりしたことで、需要が一気に蒸発したことと、この価格帯（新築で新しい装備のいい区分）の物件の供給量が一気に増えたことが影響していることは間違いないと思います。
（私が多くもつ５万～６万台は軽微な影響しか出ていません）
物件を選ぶにあたって 顧客起点で物件を選択しないと間違いなく爆死する世界がすぐそこまで来ているのは間違いないと思います。