クローズアップ現代の空き家投資について

9月20日放送のクローズアップ現代 話題になっていますね。

「築50年の空き家に入居者続々 空き家の新たな活用法とは?」

何度も指摘していますが、築古戸建投資の問題点は まず耐震性など入居者の安心・安全が担保されているのか?という問題です。

戸建投資家の皆さんは 銀行融資や利回りなどの収益性に目がいくばかり、年に1回の消防点検や定期的な建物診断 入居者の安心安全を確保するための投資をほとんどしていないのが普通だと思われます。

でもですねえ。もし地震が来た時のことを考えたら とても怖くて戸建て投資などできません。

地震で建物が倒壊した場合の大家さんの責任。

ここ1週間以内でも台北、メキシコで震度7クラスの地震が来ていますし、いつ首都直下型の地震がくるかもしれないことを 当然 視野に入れておくべきです。

特に地盤の緩いのがはっきりしている千葉の北部や埼玉の南部はこういうリスクを十分に考慮しておく必要があると思いますし、もし地震で入居者が亡くなるような事態に遭遇した時、その時はもう一家離散するくらいの打撃を受けるでしょう。

区分は 新耐震の建物でも 年1回各種点検をしていますが、それでも地震による倒壊がないと100%保証はできませんが、建物が倒壊・崩落するようなことは無いと思います。

ただ築50年の戸建てはほぼ倒壊する危険性が高いんじゃないでしょうか?

TVでも「リフォームが綺麗に出来てますネ」と女性が牧歌的なことを仰ってましたが、根本的な問題として 表面上の綺麗さではなく 入居者に安心安全な住居を提供できるのかを第一義的に考えるべきだと思っています。

同じ理由で古い家を民泊に転用する動きもありますが、あくまでもゲストの安心安全が担保されない建物では いくら収益性が良くてもやるべきではありません。

あの放送後 twitterチェックしていたのですが、築古戸建投資やばい的な意見が多くあがってて 至極まっとうな考えの人が多いのでホッとしました。

もう一つは”将来”の賃貸需要と出口ですね。

こういう戸建ては郊外にある場合がほとんどで、今後 団塊世代が死ぬのに比例してどんどん同じような戸建てが供給されていきます。

競合がどんどん増える。

こんなに怖いことはありません。

参入障壁が低い賃貸業にとって、競合がどんどん増えることは致命傷になりかねません。

私の区分は春日や神田、月島などにあり、 もうほとんど競合が増えない立地なので より一層そう感じます。

リモートワークの進展で郊外の戸建ては脚光を浴びていますが、それは”今”であって”将来”はどうですか?

正直 人口減少や世帯数減少をバカにしないほうがいいです。

藻谷さんなどの専門家の本を読んで、将来の人口減少がどういう事態を引き起こすか 理解しておかないとダメだと思います。

もちろん出口にあたっても、カチタスなど高付加価値をつけて売却するような専門業者の業績も右肩上がりに伸びてきています。おそらく類似の業者さんも増えてくるでしょう。その時貴方の素人リフォームでお化粧直しした戸建てが売れるのでしょうか?

最後にこれは声を大にしていいたいのですが、本業の給与があがらないからそれを補填するために投資をするのは絶対に間違いです。

(インデックスなどは別です。積極的にやるべきです)

まず やらなければならないのが 一生涯続けることができるほど今やっている仕事が楽しいのか?その次に今やってる仕事の給与を上げることを考えるべきです。

私も法人営業は楽しかったのですが、さすがに20年以上やってたら飽きました(笑)し、マンネリで他の世界見たかったのでセミリタしました。

54歳になって思いますが、スキルを持って働いている人は 長い期間にわたって高い所得を得ることが出来ます。

残念ながらサラリーマンを長くやっていても専門的なスキルを持たない方がほとんどでしょうし、そういう人たちは会社という庇護が無くなったら路頭に迷う可能性は高いです。

自分が好きな専門的な仕事を長く続けてたら 時間給でも相当上がっているでしょうし、会社を離れても(会社名に頼らずとも)食べていけることはできます。

まずはそういう高見を目指さないと、仕事はつまらない、給与が少ないから副業(なんのスキルの獲得にもつながらない)するなんて本末転倒以外の何物でもありません。

しかも空き家投資などリスクありすぎて、その思考回路は大丈夫なのか?と心配になってきます。

若い人がこういう安易な副業ではなく、本業でのスキルアップを目指す。こういうのが当たり前になれば日本はきっとよくなるでしょう。

そのためにはやはり 窓際おじさん(50歳過ぎて窓際最高なんて言っているダメなおじさん)には早めに退場していただき、その生産性低いのに無意味に高い賃金の原資を若手に分配しないと どんどんやる気をなくして さらにダメな国になるには必定ですね。

正直 終身雇用が課題だ課題だと言われて 何年経ちます?どういう化学反応起こすのか誰もわからないんだから、すぐやってみればいいのにと思います。

民間なんか普通に素早くPDCA廻すのに、国が一番PDCA廻せてないと言わざるをえません。