不動産投資やるにあたって、外部環境や競合なんて言ってる人 ほとんどいないような気がします。
私は サラリーマン時代 事業戦略の立案をした経験があるので、不動産賃貸業という事業をするにあたっても外部環境と競合分析を最重要視しています。
各部署の事業戦略が経営戦略になるわけですが、この経営戦略会議に事業戦略をあげるのが凄く大変な作業です。
４月に配属になって夏までは戦略関係の本（職場でも公に読書です）読みまくり、そこから資料の策定にとりかかり、１２月に事業部長答申、そして年明けに役員会にかけるという手順になります。
どこの一部上場企業もそんな感じじゃないですかね。
先日 伊勢丹新宿店が３１年ぶりに売上高を更新したニュースがありました。
さて数年前まではこんなことが起きると思ってました？
コロナ禍の直撃があったと言え、まさかバブル時代の売上を超えるとは思わなかったでしょう。
この３１年間 伊勢丹新宿店は ずーと企業努力をしていたのでしょう。
でも明らかに外国人旅行客の増大、さらに欧米の著しいインフレによる日本の商品の安さ、また日本人富裕層のリベンジ消費などの外部環境が大きく寄与したことは言うまでもありません。
（マイアミのサックスフィフスアベニューやロスのメーシーズも見に行きましたが、伊勢丹新宿店の価格は「ここディスカントストア？」くらいの価格だと思います。米国のインフレ本当にすごい）
それくらい事業における外部環境は重要なんです。
Twitterで不動産投資について常にポジティブな発言をしている人には その発言を真に受けないよう特に気をつけましょう。
彼等は不動産投資 不労所得で毎月家賃が入ってきていいでしょう？その代わり自身のブログで広告見てねとか必ず自身の収益にむずびつけてますから。。。
不動産投資について常にポジティブなことを情報発信しないと彼らの売上にも影響があるわけです。
ここまで不動産投資に正直に ネガティブな情報も包み隠さず、しかも健美家に出禁になるブログはこのブログだけですよ（爆）
どしゃ降りのレッドオーシャンである不動産賃貸業で新規で”今さら”参入して成功するのはかなり難易度高いです。
しかも成功したかどうかは何十年経たないとわかりません。
改めて言うまでもなく 人口減少、世帯数減少、新規着工などあらゆる統計見ても厳しい環境であることは言うまでもないことです。
私がやっている都心区分ですが、先日 月島のワンルームに入居が決まりました。
４月２日退去で４月３０日入居です。
（私の 不動産賃貸業１７年の歴史で ３ケ月以上空室になったのは１回のみ）
月島はもちろん今後ワンルームはほぼ立ちません。（野村フラットや高松建設は脅威ですが）２駅利用可な上に徒歩２分です。
晴れた日には銀座へも自転車で行けます。
区分だから土地無いし、建物も劣化するだろ？という外野の声が聞こえそうですが、だからマン菅や管理業務主任者の資格取って、正しい知識で多額の修繕積立金を正しく運用し、建物の維持保全してるわけです。
そもそも私５５歳なんで、不動産投資を引退する あと１５年後は余裕で建物は維持できますし、その後も余裕で売れると思いますよ（←ここ重要)１５年後、田舎の土地に価値があるという方、土地LOVEの方はどうぞ土地を所有してください。
売れなくてもあの月島の立地なら 老後に自分が住みたい（笑）
徒歩１分の図書館でスポーツ新聞読みながら、しかも毎日銀ブラ、で夜はもんじゃ食いながら一杯やる。。。
おお なんて素敵な老後なんだ（爆）
先日 某地方戸建ての不動産投資家さんのブログに空室対策について記述がありました。
①部屋のチェック
②共用部・ポスト・ゴミ置き場のチェック
③家賃相場のチェック
④ネット掲載写真のチェック
⑤仲介会社のチェック見直し
だそうです。
これで急激に進行する人口減少、どんどん建つ新築に対抗できるのでしょうか？
おそらく一部上場企業の経営戦略会議だと グーで殴られるか、出社に及ばず飛ばされるかくらい具体性がありません。
残念ながら 魚のいない釣り堀で 釣り竿を新しいものにしたり、撒餌を変えたりしても魚は釣れません（だって魚がいないんだもん（笑））
魚がいるところで商売するのはマーケティングの鉄則ですよね。
またガレージハウスで苦戦されるかたもいらっしゃるようですね。
これって市場調査もっと念入りにされているのでしょうか？
プロダクトアウトで失敗する典型のような。。。
時代はマーケットインだと言われて久しいのですが。。。
しかも多額の借入してやってるとしたら、経営上かなり厳しいような気がしないでもないですね。
それくらいどしゃ降りの外部環境や競合環境の中、不動産投資で成功するには ちょっとビクビクしながら、魚のいる（いそうな）エリアで、多額の借金することなく、売却するのが容易な物件を 年数をかけて１戸、２戸、３戸と積み上げていくのが唯一の必勝法かなと思います。
融資の条件や利回りなどは入居者には全く関係ない話なので、まずは入居者目線、入居者起点で考えることは言うまでもないことです。