セミリタイア後に不動産投資にどう取り組むか?


セミリタイアするには安定的な賃料収入と、一時的な出費に耐えられるキャッシュが必要なことは言うまでもありません。

この両輪が無いと、早晩息詰まり、セミリタイア生活に支障がでることは想像に難くありません。

セミリタイアして すぐに稼げますか?

残念ながら 世の中そんなに甘くありません。

勢い等で会社を辞めるような蛮行はせず、サラリーマン時代にじっくり計画を練ってからセミリタイアしてください。

サラリーマンとして勤務している間に、安定的な収入が得る仕組みを作って下さい。

すぐ稼げるのが、幸か不幸か不動産投資です。

当然のことながら、物件の選択眼等目利きが必要ですが、それ以外の商売をやるのに比べ数百倍、いや数千倍安定的な”収入”を運んできてくれます。

飲食や物販などは 決して安定的な収入は運んでくれません。

初期投資がかかりすぎますし、売上の予測を立てるのが難しすぎます。

不動産投資も 地方や郊外の 今 客付けに苦労している物件なら、今以上によくなる

ことはあり得ないので、今後も苦戦することは必定でしょう。

空室が1ケ月決まらないのが、2ケ月になり、やがて半年、1年になっていきます。

借入が多い場合は借入は待ってくれませんから、不動産以外の収入を早期に得るようにしなければなりません。

そうやってセミリタイアした状態が今の私ですが、セミリタイアして不動産投資を拡大したいと思いません。

まず 当然のことですが、属性が悪くなったので融資が受けれないということがあります。

よく法人を作って 法人で融資をしてもらって不動産を買いたいような人もいますが、新設法人に融資してくれることは期待できませんし、そもそも”融資はミズモノ”ですから、あんまり高望みしないようにしましょう。

融資が受けれませんので、不動産投資においてはしばらく”現状維持”が続くと思いますので、セミリタイア前にご自身の居心地のいい管理戸数を決めておきましょう。

私はセミリタイア後に 現金で区分を1戸追加しましたが、今後も20戸以上は管理するつもりはありません。

数年前には”メガ大家”なんて言葉が流行りましたが、すでに死語ですし、不動産賃貸業は別に規模を競うゲームではありません。

セミリタイア後 規模の拡大よりオススメしたいのが、繰上返済による財務体質の強化です。

サラリーマンの収入がなくなり、賃料収入のみという不安定な一本足打法になるわけですから、当然収入は 入居率にかかってきます。

借入をして 不動産賃貸業をしている間は 株式投資における”信用取引”をしている状態を同じですから、地震、天災等でいつリスクが顕在化するかわかりません。

収入が1本になっている不安定さと この天災等のリスクを回避する意味で 繰上返済は効果的で、財務体質も強化されますので、経営も安定します。

次に資産の入れ替えも行うことも視野に入れてもいいと思います。

私の物件ですと、川崎などの郊外は 競合の一棟ものさんが激しい値下競争を仕掛けているので 8年前に購入したときに比べ1万円以上家賃が下がっています。

こういう物件はこっそり売却して より資産性の高い物件に資産の入れ替えをすることもいいかもしれません。

セミリタイアしてからの不動産投資は 無理な規模の拡大は難しくなります。現状物件の磨きあげをするとともに、繰上返済による財務体質の健全化、資産の入れ替えによるポートフォリオの再構築をされることをお勧めします。