今年一年ありがとうございました。

今年一年ありがとうございました。

今年の振り返りと来年や中長期の目標など

【不動産分野】

一年通じて、退去がなかったので、満点でしょう。

不動産投資を始めて以来13年 ほぼ満室なので 来年以降もこの調子でやっていきたいです。

今年は春先に一戸を現金で購入し、初秋に一戸を売却しました。

春先に購入したのですが、今のように激安になるなら もう少し待てばよかったですかね。

売却ですが、売り出し開始後、2週間で売却。

もう少し高く売り出せばよかったかもしれません。

ただ 今後も賃貸需要が落ちてきたと感じたら、そのエリアは売却し、他のエリアを購入していく予定です。

賃貸需要が”急激に”落ちているところにしがみついてもしょうがないですしね。

来年4月に一戸繰上返済、2022年初頭にはもう一戸完済予定で、この返済が終われば、区分の借入が残り一戸の築浅物件のみになります。

このようにセミリタ後 完済するものも出てきたので、総借入額と同額のキャッシュを持っているくらいの安全運行で行きたいものです。

【物販事業】

これは大きく飛躍した年でした。

来年5月31日が第二法人の〆なのですが、おそらく前年比700%とかになってそうです。もちろん今年5月31日で〆た2期目で黒字法人になっています。

まだプラットフォームに頼った商売ですが、なにせ購入すれば終わりの不動産と違って打ち手はたくさんあるので、水平展開と垂直展開で2021年はさらに大きな飛躍をしたいです。

あと3年後に不動産と物販が同じくらいの売上になっているといいですねえ。

不動産+物販については、村田仁志さんの本と相良利満さんのブログも参考になると思いますのでご紹介しておきます。

昨日の日経新聞で大和証券さんが脱証券業みたいな記事が出ていましたし、JR東日本さんも脱鉄道をかなり前から言われています。

コロナ禍の飲食業を見ても、一本足打法では厳しいご時世になってきていますので、不動産賃貸業だけでなく収入の複線化は必須だと思います。(特にセミリタされた方は)

【投資業】

あまり記事にはしていませんが、毎月分配になるようリートとインフラファンドを買っています。

3月には焦りましたが、だいぶ盛り返してきました。

毎月ワンルームの家賃分くらいの収入にはなるでしょうか?

まだ星野リゾートや大江戸温泉など旅行系が買値を下回っていますが、それ以外は大きな含み益+毎月のインカムが実現できています。

下手な難平すかんぴんという格言がありますが、これもじっくり買い下がっていきたいと思っています。

【その他事業】

もちろん 物販業も永遠にいいことが続くとはこれっぽちも思っていないので、次なる事業の育成は常にアンテナを張っていなければなりません。

今年の年頭には 民泊業に参入する予定でしたが、止めてよかったです。

まあ 都内駅徒歩1分の戸建てなので 賃貸需要は間違いないと思いましたが。。。

しばらく民泊や貸会議室等は手が出せないですねえ。

私 ずっと気になる言葉があるんです。

それは石川貴康さんがセミナーで行ってた言葉

「いやー 収入の複々線化なんて当たり前で 私なんておばあちゃんにジャム作られせてるんですよ」

んん ジャム?ジャム?ジャム(笑)

もう発想が奇抜すぎてついていけましぇーん。

もちろん石川さんにように早稲田政経出られて、アクセンチュア(?)でコンサルされて、本業での出版実績のあるような優秀な方についていけないのも当然なんですが、今もジャム、ジャム、ジャムってのが気になっています。

まあ ジャム作りを今からするわけではないですが、やはり常に3つくらいの事業を安定的に廻していきたいと思っている2020年の年末でした。

コメント

  1. 豪州 より:

    ぴおほう様
    いつも楽しくブログを拝見させて頂いております、私豪州と申します。
    ※ぴおほうさんのブログでは色んな国の名前の方を拝見しますし、当方現在オーストラリアに駐在しておりますので、豪州という名前で投稿させて頂きました!

    さて当方数年後に豪州の駐在を終えて、帰国予定なのですが、
    帰国後は不動産投資(事業)を副業でしたいと考えております。
    ぴおほうさんの標榜される都心の好立地の物件を築年30-40年程度、建て替えも検討され得るような容積率に余裕がありそうな物件を物色しております。
    今回のぴおほうさんのブログで物件価格が落ちてきているようなコメントがあったのですが、残念ながら当方そのような物件にまだ巡り会えておりません…
    具体的にどのような地域のどういった物件価格が下落傾向にあるのか、宜しければご指南頂けないでしょうか…
    また現在株式の方にも投資しているのですが、以前ブログにも書かれていた野村の担保ローンを不動産投資で使う場合何か注意点等ありますでしょうか?
    ぴおほうさんもノンバンクでの融資も受けられていたと存じますが、ノンバンクより野村の担保ローンを使用する方が利率も初期費用や繰上げ返済等の条件も良いなと思いまして、個人的には帰国までの間は株式での運用を頑張って、その後は出来ればプロパーローン、難しければ野村の担保ローンで金策を得る手法でいきたいと考えております。
    長文駄文となり申し訳ございません。
    いつもぴおほうさんの考え方や手法を参考にさせて頂いておりますので、もし可能であればご指導頂ければ幸いに存じます。。

    • ぴおほう より:

      豪州さま コメントありがとうございます。
      素人なりの意見を述べさせていただきます。

      物件価格ですが、3~5年前の一時の狂乱的な値付けより少し下がってきたのかと思っています。
      もちろん山手線沿線などは売りものもほとんど無いですが、郊外の利便性の高い立地のものは値段が下がっている印象です。

      都内でも丸の内線沿線などはたまに出てきますね。丸の内や中央線沿線も客付けはまだまだいけるのはないでしょうか?
      城南は高いので、杉並区や世田谷区などの大きな建物の立たない地域で総戸数が多めの物件が出るといいのではないでしょうか?

      価格は安い城北、城東は私は手を出しません。
      もうすでに激しい価格競争に陥っていますし、地震リスクがいよいよ高まっているからです。

      相変わらず都内での物件取得は競争が激しいですが、いざ郊外に出ると意外とお宝があるように思います。
      セミリタ後 2部屋を郊外に購入しましたが、いずれも2路線利用可で急行停車駅です。
      こういう利便性は劣化しませんので、賃貸需要は底堅いと思っています。
      (ただし、買うまで本当の賃貸需要はわかりませんので、空室が長引くようならさっさと撤退します)
      具体的には 武蔵浦和や溝の口(ほとんど物件はないですが)船橋などは候補にしていました。

      横浜は横浜より都内寄りですと、横浜に通う人も、東京に通う人もターゲットになりますが、横浜より遠いエリアは、横浜に
      通勤する人しかターゲットになりませんので、あえて購入しないようにしています。(ただしみなとみらいは除く)

      野村の株式担保ローンですが、まだ不動産関連で使ったことがないのでわかりませんが、
      特に制約はないと思います。
      (使用用途に「不動産購入のため」とあるので問題は無いと思います)

      以上
      素人なりの意見を述べさせていただきました。
      参考になれば幸いです。
      よろしくお願いいたします。

      • 豪州 より:

        ぴおほう様

        早速ご返信頂きありがとうございます!
        プロのご意見を頂き、とても参考になります!
        色々なエリアの情報を頂いて、自分の視野が非常に狭かったことに気付きました、、、
        都内の一等地ではなく、少し郊外の好立地に目を向ければまだまだ投資対象になる物件が存在していて、価格も一時の高値よりは大分下がっているという事で理解致しました。
        対象を広げて、相場感を捉えておくようにしたいと思います。
        野村の株式担保ローンですが、今後融資が厳しくなるなかで、キャッシュポジションを減らさない一つの策として使ってみたいと思っております。
        ぴおほうさんのブログをいつも楽しみにしております。
        今年も1年有り難うございました。
        良い年をお迎え下さい!

        • ぴおほう より:

          豪州さま コメントありがとうございます。
          わたしの仮説ですが、郊外の利便性の高い駅ってファミリータイプが多い(定量的根拠なし)と思ってます。今後都心含め日本は単身世帯が中心になるのは間違いない事実ですので、ファミリー物件が多く、シングルタイプが少ない物件は、利便性を相まって競争力あるのかなあと思っております。あくまでも仮説ですので、やばくなったら逃げる逃げる逃げる。大きな借金をしない逃げる体制を取る。それには郊外で利便性の高い駅の物件がいいのかなと勝手に思ってます。頑張って下さい!会社はすぐに辞めないほうがいいと思いますW

  2. けい太 より:

    ぴおほうさん

    今年も1年お疲れ様でした。年間を通じとても為になるブログをありがとうございました。

    会社員を辞めて隠居するどころか、貿易業、投資業、不動産業、情報発信、旅にグルメと起業家として活躍している姿を見ると、FIREすることよりも、FIREした後に何をするかがより大切だと感じさせられます。

    今年もお疲れ様でした。良いお年を!

    • ぴおほう より:

      けい太さん コメントありがとうございます。
      現役サラリーマンの方には 刺激が強いブログになりつつありますねw。ただ同じ会社でサラリーマンを長くやった後に(私の場合27年)社外へ出ると、それこそ世間知らずだったなあと思い知らされる場面に何度も遭遇します。またお金稼ぐのって想像以上に難しいなあと痛感します。若くしてFIREするような無鉄砲な若者たちと違って思慮深い大人だからこそ慎重になる傾向があるのかもしれません。いずれにしろ社外(世間)は厳しいですし、そういう厳しい面もブログでお伝えできればと思っております。引き続きよろしくお願い致します。