今からワンルームマンション投資を始めたい人にここだけは外して欲しくない5選

今日は改めてですが、不動産投資のうちワンルームマンションを始めたい人を対象に記事にしました。

なにせ当ブログ 前ブログ から14年近くワンルームマンション投資について書いている老舗(笑)

読者の方には 私以上にうまく運営されている方は沢山いらっしゃいます。

私も15年近くワンルームを所有、売却を繰り返して これが絶対正解という確信はありませんが(今も試行錯誤中)、売買を重ねるごとに良い物件を購入できていると思います。

まず なぜ 一棟ものや築古戸建てではなく ワンルームマンションなのかということですが。。。

両学長の今日アップされたこの動画

①空室

②管理委託料

③その他諸経費

④ローン返済

⑤税金

この①~⑤があるからそんなに手残りないやろ?という話

その中で特に①の「空室」ですが、1棟マンションの場合 1つの場所に何億も借金した後に近隣に分譲賃貸マンションが建つ、1つの部屋が事故物件なると他の部屋にも影響があるリスク、もちろん”将来にわたって”木造アパートの1階に競争力があるかという問題もあります。

戸建てに関しても、もちろんこれからどんどん戸建て(空き家)が供給されるので、一度空室になると 次は埋まりにくい等(今は埋まってて長期で入居してくれてても)が考えられます。

逆にワンルームはエリアも分散でき、部屋も入居者が好きな「最上階角部屋」等だけを限定し、購入することができ、空室リスクを最小化できます。

③「その他諸経費」の修繕費についても、建物について素人の方が多いでしょうから、今後どんな修繕箇所が発生する見込みか全くわからないと思います。もちろん建築士を入れて修繕計画を立てている人など皆無でしょうから、突発的に数百万の出費があったりすると 安定的な収益が得られなくなります。

そもそも、そんな修繕計画もない、建築士に建物の現在の状態を確認してもらってない建物に人を住まわせて安心安全を担保できるのか?という根本的な疑問もあります。

ワンルームマンションは毎月 管理費・修繕積立金を納めているので計画的に、かつ機敏に修繕できますし、その都度 バリューアップもできます(もちろんマンション管理について最低限の知識は必要です)

上記に関して クリアできるのであれば一棟ものや戸建て投資もあるのでしょうが、私的にはその疑念が払しょくできなかったので 15年前からワンルームマンション投資にほぼ特化しています。

向学のため 新宿駅から各停4駅に一棟アパートを持っていますし、転売用のファミリーマンションも持っています。

さて それでは本題ですが、ワンルームマンションを始めたい方向けに外して欲しくないポイント5選です。

①エリアを間違うな。

空室は不動産賃貸業にとって絶対悪です。空室にならないようなエリアを買って下さい。

今はマンションが高騰してて都内でもかなり高額になっています。

首都圏で言えば もう少し郊外に目を向けざるをえません。

その際 必ず入居者目線(←ここ重要)でエリアと物件を選定してください。決して利回りで選んではいけませんし、数億の現金を持っているならいざしらず、そんな上質な物件は普通の人には廻ってきません。

私は 現在ワンルームマンションを選ぶ際は 2駅利用可の「利便性のある立地」と 最上階角部屋等の「希少性のある物件」のみを選んでいます。

残念ながらエリアの賃貸需要ですが、定量的な指標はありませんし はっきり言ってわかりません。間違っても「見える!賃貸経営」なんて参考にする程度にしてください。

②金額の安い物件を買え!

これなんで3500万で台東区買うんですかね?

私なら郊外の物件 5部屋買いますけどね。

多くの投資家さんがはまってるのが GAテクノロジーさんなんかが売る都内の便強なエリアの築浅物件。

これ絶対止めてください。

私がセミリタして買ったワンルームはすべて700万以下です。

①で賃貸需要は正確にはわからないといいましたが、もし賃貸需要が弱いとわかったら売却して次にいけばいいだけです。

不動産賃貸業が向いていないと思ったらオルカンなど紙の資産へ転進するのもありでしょう。

金額が大きければ売りづらいからもしれませんが、600万~700万のレンジだと売れないことはありません。

③大きな借金はするな!

これそもそも論なのですが、なぜ不動産買うのに借金するのですか?

600万の物件を現金で買えない方は はっきり言って不動産投資しない方がいいです。

600万の物件を現金で買う。

その間 本業をしっかり頑張り 出世する。

そして数年後 また同程度の物件を買う。

同じことを繰り返し 3部屋無借金にしてから始めて借り入れを考えましょう。

正直 仕事するのが本当に嫌、すぐにでもFIREしたい人には全く向かない手法ですが、安定性はピカイチだと思いますよ。

この考え方 鈴木ゆり子さんの本に影響されました。

鈴木さんのホームタウンは埼玉の羽生ですが、人口減少の街でも これだけ健全に借入していればアボーンすることはほぼ無いでしょうね。

④管理に首つっこめ!!

買って終わりではなく マンションの管理には出来るだけ首をつっこんで下さい。

もちろん 自分の資産を長期間にわたって維持するためですし、その知識を他のマンションにも応用しましょう。

区分ですから永遠に所有することは全く考えていませんので、自身の所有期間だけでもバリューアップをする方策を見につけた方がいいです。

当然 毎月管理費・修繕積立金を積み立てているので その有効活用を探るためにも自身で積極的に理事等に立候補しましょう。

⑤良い税理士を見つけろ!

はっきり言って個人で確定申告をすることはお勧めしません。

税制は毎年変わるし、我流でやって 数年後に追徴課税なんて目も当てられません。

10戸を超えたあたりで30万円程度は払っても税理士にお願いすべきです。

(なお 数戸程度の場合は自分で向学のためにやるのはありです)

①エリアを間違うな!

②金額の安い物件を買え!

③大きな借金はするな!

④管理に首をつっこめ!

⑤良い税理士を見つけろ!

以上 これからワンルームマンション投資を始める方には この5つは忘れて欲しくないですし、基本はこれに尽きると思います。

今まで5部屋売却しましたが、4部屋はノムコムさん。当然買値より高値で売却していただきました。



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