10年間で家賃がこんなに下がっちゃったって話


売却した門前仲町の築浅ワンルーム。

もちろん売却理由は震災に備えた地盤の緩い物件を売却するというのもあるのですが、家賃が今後も間違いなく下がることが想定されたことも売却理由の一つです。

(もちろん 地震による建物への直接の被害も想定していますが、江東5区の被害が大きければ インフラ等が回復しない、風評被害等で「需要が蒸発する」等最悪の事態も想定していなければならないと思います)

現入居者が住宅確保給付金を申請したので、おそらく現入居者は数か月で退去になるでしょう。ですので、再度募集する家賃は現行の家賃よりさらに下がることとも間違いなく、急ぎの売却になったわけです。

購入時(2007年)家賃93,000円

現在 (2020年)家賃83,000円

あれっそんなに下がってないと思われる方もいると思いますが、この83,000円は現入居者が入った7年前の家賃です。

この7年間で 門前仲町の街はどのように変化したでしょうか?

門仲に詳しい方ならご存じだと思いますが、東西線の上を走る永代通り、この商店街を通って保有していたマンションまで8分なのですが、この永代通りになにせ単身向けの高層の新築マンションがものすごい勢いで増えました。

(もちろん 低層住居地域ではないので高層の建物がどんどん立ちます)

いやー普通に酒屋や床屋などの商店がすべて高層の新築マンションになった感じです。

都心でこれだけ競合が増えるとは 購入時には全くの想定外でした。

売却したマンションは2002年築ですが、これくらいの築浅の物件は、思いっきり新築ワンルームの家賃の煽りを受けますし、地主である酒屋さんや床屋さんなどは土地の負担分がないだけ 採算度外視の家賃設定をしてきます。

この7年の変化でこれだけ賃貸需要が変化しており、なおかつ家賃も 今後下がる一方であることが予想されたので、早期に売却、利益確定し、徒歩8分ではなく 徒歩5分内の管理状態の良い物件への買い替えをするために売却したわけです。

(門仲のレアなところは、賃貸物件は増えていますが、売却物件は少ない(ほとんどない)ので売却も簡単にできます)

来年売却しようとしている元住吉の物件。

こちらも家賃が下がってきて困っています。

購入時(2008年)家賃75,000円

現在(2020年) 家賃57,000円

12年で20%以上の大幅下落ですね。

(地元の不動産屋には57000円でも奇跡だ!と言われました)

こちらは門仲と違い、物件への通り道に新しいマンションが出来た等はないのですが、徒歩10分~20分前後の条件の悪い木造アパートさんの値下げ圧力が凄いです。

もう半端ないです。

隣物件のGucciさんのように何年も入居されていると この荒波(あれ?)を認識されていないでしょうが、このエリアの過当競争はもう大変なことになっています。

何度も言いますが、10年のスパンでこれだけエリアの賃貸需要は変わります。

買った瞬間の賃貸需要が100だとしたら、これが120になったり、200になったりすることはないはほぼないことは十分意識すべきですし、これが10年経てば 70になったり、下手すれば50になったりすることもあるわけです。

もちろん 山手線内や沿線はこういうことが起きるのは稀ですが、郊外の物件をお持ちの方は十分意識しなければなりません。

区分のいいところは賃貸需要が落ちてきたら サクッと売却し、違うエリア、より駅に近いなどの好物件に買い換えができること。

それが一棟ものさんだと、こういう売れない時代に突入すると 賃貸需要がどうなるか下がるか全く予想できないエリアの物件と何年にわたり付き合い続けなければならないわけですし、売りたい時に売れないとなると 足元を見られたり、最悪 塩漬けする可能性もあるのではないでしょうかね。

私のメンターは「もう環七以内では不動産賃貸業はできないよ」といいました。

これから家賃が20~30%下がるエリアも間違いなく存在するわけ(大東建託や東亜コーポの営業マンは あなたがサラリーマン稼業している間 日夜 営業しています)で、何億もがっつり借金し、そのエリアの不透明な賃貸需要にコミットするのではなく サクッと逃げる体制を取りつつ、家賃の最大化を図ることが不動産賃貸業には求められてるんじゃないかと思います。

コメント

  1. Gucci より:

    僕のは2008年70,000円→現在65,000円ですね。
    理事会メンバーに聞いても低層階で最近63,000で決まったそうなので、木造アパートの圧力はありませんねえ。
    駅そばにワンルームマンションが建つ余地がないので、モトスミで購入するならあそこ一択かもしれません。

    • ぴおほう より:

      Gucciさん コメントありがとうございます。
      出来れば荒波に反応して欲しかったのですが。。。確かにGucciさんの方が物件はいいですよねえ。劣化が少ない。眺望もいいですしね。管理組合も順調に管理されてますか?うちは他の区分所有者さんが安売りするのでなかなか高値で売り抜けられないのが悩みです。

    • ぴおほう より:

      あっそうそう うちのは63,000円は絶対無理ですね。もう5万台の前半です。それを考えると いかに見た目が重要かがわかりますね。スペックはそんなに変わらないと思いますが。。。あっうちは洗濯機置き場が外だからかなあ。うちは最上階角部屋でもそんな家賃ですよ。もう荒波状態ですw

      • Gucci より:

        荒波、そうだ。忘れてたwww
        地元だし守備もいいし好きだったんですけどねえ。

        • ぴおほう より:

          Gucciさん そこです。そこ。常に荒波。うちの最下位。良い時期が長く続かない。なにやら人生のようですw

  2. YOSH より:

    特に築古や狭小の賃貸物件は、山手線沿線や内側であっても、
    昨年までの通常時に比べて、問合わせや引合いは弱くなってきています。

    併せて、つい最近(コロナ前)までの強気家賃もここにきて収まりつつある感じです。

    このコロナ渦にあって、ここ暫くは、あてにしていたお客さんも付かないことから、
    家具を処分して、民泊から撤退し通常の賃貸物件への鞍替えも多いです。

    上京者、都内移動者も含めて、
    トレンドとして繁華街立地も避けられているような気もします。

    • ぴおほう より:

      YOSHさん コメントありがとうございます。
      うちはあいにく満室なので、そこまでの弱含みは感じないですねえ。単身者が都心に住む流れは不変だと思いますが、逆流までは始まらないと思ってます。メディアはおもしろおかしく伝えますが、一度利便性を手に入れた消費者は消費行動変えられないと思いますし、変わったら すぐ売却しますww

  3. けい太 より:

    元住吉は神奈川県の中ではかなり上位の駅だと思いますが、それでもかなり下がっているのですね。。。無視できない現実ですね。

    建売の新築アパートで元住吉と名が付くものは、あまり良い立地にない印象です。

    参考

    こちらの物件は駅から徒歩27分なのでさすがにバッティングすることは無いでしょうが、家賃5.3万円~5.7万円で満室みたいです。

    神奈川県では撤退した建売業者もいるので、値下げ圧力も収まれば良いのですが。。。

    • ぴおほう より:

      けい太さん コメントありがとうございます。
      元住吉自体はイメージいいですよね。某有名IBM出身の某大家さんも元住吉駅徒歩12分くらいに25㎡前後、2口コンロ等ハイスペックな物件を新築7万前後で企画されていますよね。おそらくこういうのに、駅近ボロ物件が煽りを受けていると思います。2022の生産緑地でさらにこういう物件が増えるでしょうから、それを見据えて売却予定です。ほんとそうなると都心しか対象物件がなくなるんですけどね。URL見ました。これ早晩4万円台確実ですし、これ借入で買うと爆死する典型ですね。

  4. けい太 より:

    すみません。「参考」の後の物件のURLが消えていました。

    https://www.luke-realestate.com/detail?bk_id=250346

    • ぴおほう より:

      横浜の相鉄線沿線でも戸建て高いんですねえ。この価格なら江戸川区の新築戸建てが2戸買えそうですww横浜 奥深いわあ。

  5. KJ より:

    こんにちは。
    私の区分は綱島駅 徒歩5分の18平米(昭和築)ですが、去年 普通に募集して63,000円で入居頂きました。
    駅が2つ隣ですが、それで結構違うのでしょうか!?

    • ぴおほう より:

      KJさん コメントありがとうございます。
      駅ごとに違うのでなんとも言えませんが、今以上によくなる可能性はないと思っていた方がいいと思います。
      家賃の下落率が5%になるか、10%/年になるかは もう神のみぞ知るでしょうね。それくらい駅の賃貸需要を読むのは難しいと思います。
      横浜なら猶更ではないでしょうか?

      • KJ より:

        ご返信ありがとうございます。
        確かに現在よりも賃料が上がるイメージはないですね。
        ただ、年で5~10%も落ちるとは思えないですけど、こればっかりはわからないですね。

  6. たろう より:

    ぴおほうさん、こんにちは。
    もんなか!
    ひびきがステキです。
    欲しいなあ
    でもタケーです。
    やっぱ男の足立区ですかね。あはは

    • ぴおほう より:

      たろうさん コメントありがとうございます。
      もんなか 響きはいいのですが、もはや競争過多、家賃下落が始まってますし、地盤ゆるゆるですからね。あれ?たろうさんはもう23区コンプリート2周目ですか?

  7. たろう より:

    ぴおほうさん、こんにちは。
    そうなんですか、競争が多いのはヤですね。
    地盤は23区の東のほうは低いしデケー川多いし怖いですよね。
    23区コンプリートはまったく進みません。
    足立ばっか増えてます。
    にいさん、交換してください。

    • ぴおほう より:

      たろうさん コメントありがとうございます。
      足立3と目黒1で交換しましょう!ムサコと並んで稼働率高そうですね。