54歳にして14部屋も必要なのか?

3月31日に法人で1部屋追加し、これで個人10部屋、法人4部屋の計14部屋になりました。

よく不動産投資は規模の拡大を!みたいな話を聞きますが、皆さんは何のために規模拡大するのでしょうか?

一つ不動産買ったら 次から次に買いたい(特にレバレッジ利かせて)のもわかるのですが、何戸所有することが落としどころですか?

もちろん ここまで入居者獲得競争が激化している外部環境の中、そこまでレバレッジ利かせてまで規模拡大したいものなのでしょうか?

(最近 また銀行から「借り入れする」ことに焦点が集まり、レバレッジの負の側面が語られなくなりましたね)

私個人的には20部屋が管理スパンの最大値だと思ってますし、それ以上の戸数になれば、入居、退去のモグラたたきの連続で精神的にもよくないし、そこに時間を取られることは、不動産事業以外の事業を育てる私の方針からも よくないと考えています。

(個人的にはDIYなど不器用なのでやりたくないですし、それがコスト削減のためなら、別事業の売上拡大のために時間が使いたいですね)

もちろん若い人なら とりあえず時間はありますから、どんどん規模を拡大しても良いかもしれません(もちろん 今まで以上に入居獲得競争が激しくなり、入居がつかなければレバレッジが逆回転することも十分ありうるわけですが)が、54歳で14部屋ってのがどれくらいの規模感なのでしょうかね?

その意味でも 飯田勝啓さんの63歳で9戸というのは大変参考になりました。

私の管理スパンの限界値は20部屋だと考えています。今ある物件を共担に入れて築古アパートを購入すれば、あっという間に20部屋には到達するのでしょうが、別に土地値より安くても田舎の利用価値の低い土地なんて興味もないですし、それこそ修繕計画もなく、いつなんどき修繕費がいくらかかるかわからない物件など持ちたくもありません。しかも 市況次第では、全然売れねみたいな。。。。

不動産投資の弱点は購入した時点の賃貸需要が100で決して、賃貸需要が150や200になることは無いということです。

そのエリアにどんどん戸建てやアパートが立つことを考えれば、買った時が天井でそれ以降は どんどん賃貸需要が先細りすることを考えなければなりません。

よく部屋の間取り等で差別化といいますが、そういう小手先だけの差別化では早晩真似されてしまいますし、永遠に間取りを変え続けることは出来ないことです。

レバレッジをかけ、規模拡大し、子どもに相続という方もいらっしゃいますが、私の前職の同期などをみてると、社会人経験も無い、または少ないまま大家業を引き継がせるのは社会性を身に着ける意味でもちょっと疑問ですし、今後 さらに激烈になる競争の中で、子どもに相続といっても子ども迷惑なだけかもしれません。知らんけど(笑)

これからどんどん厳しくなる外部環境の中、54歳にして14部屋がどれくらいの規模感で、返済比率がどれくらいなのか?他の投資家さんのポートフォリオが気になるところです。

特に54歳になった時点で 自己資金も入れず 億単位の借金されている方などは凄い胆力なんでしょうね。

私の場合 区分10部屋中、残りの残債は2戸、1200万程度(来年1部屋繰上返済予定)、残りは都内杉並区急行停車駅徒歩5分の新築アパートの残債なので、過度に借入に頼っているわけではないですが、60歳になるあと6年後には、まだまだ繰上返済しておきたいものです。

私は70歳で不動産賃貸業を辞める計画ですが、いつ出口を迎えるかは慎重に考えていきたいものです。