たぱぞうさんのブログにワンルームマンション投資についてのご相談がありましたので便乗で意見を述べていきたいと思います。
まずやはり物件の選定に課題があります。
立地ですが城南外縁部とは大田区、城東好立地とは北千住でしょうか？
大田区もエリアによってはすでに賃貸需要がオーバーシュートしているところもあり、今後賃貸経営は難しくなることが予想されます。
城東好立地とのことですが、残念ながら北千住以外思い浮かびません。
北千住ですと、まだ高い需要を望めるでしょうが、それ以外の城東はすでに供給過剰になっていますので、おそらく手出し無用だと考えます。
価格ですが、明らかに高すぎだと感じます。
さすがに都内で８００万等で買うのはもう難しいでしょうが、利便性の高い郊外立地（２駅利用、徒歩５分以内）などを６００万８００万でまず買ってみて、不動産賃貸業が自分に合うかどうか試してみればいいと思います。
不動産賃貸業に向かない人は本当に向かないので注意が必要です。
㎡数が書いてありませんが、おそらく３０㎡近いのでしょう。
残念ながら４０㎡以上あれば実需にも売却できますが、この広さなら投資家にしか売却できません。
今の相場が高い時に、長期譲渡になったときに売却し、仕切り直しした方が正解かもしれません。
区分２つでは節税としてはほぼ効果はないと思います。
木造・築古・一棟へ転身したいとのことですが、すでにこのカテゴリーもほぼ同じエリアで供給過剰になっていますのでエリアの選定には十分注意が必要です。
入居付けが出来ないとただたんに不良債権になってしまいますしね。
節税目的だそうなのですが、節税目的で不動産を購入するのって本末転倒のような気がしますが、今でも節税目的で不動産買う人いるんでしょうか？
すでにセミリタして４年なのですが、不動産買うってことは事業を始めるってことですよね？節税のために事業を始める人がいるのか ちょっと疑問です。
年収３０００万や５０００万の医者が節税するのは理解できますが。。。現在の年収で節税して はたしていくらの効果があるものなのでしょうか？
不動産賃貸業という事業を始める対価としての節税なら相当効果が無いとちょっと危険なような気がします。
もちろん 同じようなことを考えるサラリーマンが増えているということはすでにその市場はレッドオーシャンであることは認識すべきだと思います。
それぞれの物件が利回り３，５％と４，１％ですよね。
単純に毎月分配になるようにREIT買っていけばいいだけのような気がしますが、いかがでしょうか？
ちょっと資産状況が貧弱なので、入金力を最大化してインデックスに注力する。
それと並行して上記のREIT（NISA活用）で資産形成していけばいいんじゃないでしょうか？
私のリート・高配当のポートフォリオはこちら
PS
最近の不動産FIRE本見てると 日本財託が監修している本多いので注意が必要です。
あれ これも財託なの？と本屋で思われた方も多いはず。