融資がつかない時代の不動産投資


昨日 石綿さんのセミナーを久しぶりに聞きに行ってきました。

彼が不動産投資に参入したのが2006年。

まさにブームの波に乗って数年に規模を拡大、そしてうまくエグジット。

彼自体の努力もありますが、まさにブームに乗って事業を拡大させてきたと言えるでしょう。

出口もそれはそれは見事なものでした。

私も彼が最初にセミナーしたとき 藤沢まで行きました。

ケミカルウォッシュのジーンズで出てきた彼に会場が騒然となったのを今でも覚えています。

残念ながら もうそんな良い時代(金融機関が融資をジャブジャブだす)はおそらく10年くらいないんでしょうか?

これから不動産投資に参入しようという奇特な人はいないと思いますが、数年前の不動産ブームに乗って出版された多くの不動産投資本がほぼ役に立たないことは留意していかなければならないでしょう。

また今では死語となった「利回り星人」と言われた地方、郊外の人は もうその物件は売るに売れない不良債権になりつつあるので、そういう物件と一生付き合っていかなければならなくなるでしょう。

私のように都心の不動産は全然値段が下がらないので、新規で物件を取得するのではなく、繰り上げ返済を粛々に行って財務体質を強化するフェーズに入ったといえます。

ここのところの不動産投資ブームは どうやって銀行から融資を引っ張り、規模を拡大するかばかりが焦点でした。

今後は物件の取得以外のところに焦点があたると思います。

例えば 相続の問題であったり、事業承継の問題であったりします。

私も法人を持っていますが、その法人では借入はありません。

私の不動産の借り入れはすべて個人で団信付きなので 死ねばすべてチャラになります。

嫁に相続するのは「売りやすい」都心の物件のみになります。

一方 法人で不動産の借り入れをされている方は、団信がないと思いますが、保険等はどうリスクヘッジされているのでしょうか?

また 一人法人の場合、あなたが即死した場合(残念ながら死に方は選べません)、その合同会社を誰がどう承継しますか?

そういった法人のリスクヘッジについて、昨日は石綿さんに教えていただきました。

私の場合は、例えば自転車運転していて 即死しても(縁起でもない!)残された嫁に迷惑がかならないよう 嫁を補欠の役員にし、定款に持分承継を定める等の対応をする予定です。

嫁は従業員になりますので中退共に入れないかや 企業型確定拠出年金に入れないかをCFPに方に相談しつつ 法人の体制を刷新していきたいと思います。

東京都の法人の方は「東法連の特定退職金共済制度」も並行して入ることもできます。

また私自身も退職金(70歳になる18年後にもらえる予定)は小規模企業共済(約1500万円程度になる予定)だけで十分かと思ってましたが、解約返戻金がもらえ、損金になる保険に入って退職金を3000万くらいにできないかを画策しています。

結論としては、不動産が買えない時代にやるべきこと。

①財務のさらなる健全化

②主に退職金など福利厚生を含めた法人の体制の強化

もうこの2点に尽きるのではないでしょうか?

海外進出も一時 考えていますが、やはりこうわからないものへの投資はちょっと逡巡しています。

今まで5部屋売却しましたが、4部屋はノムコムさん。当然買値より高値で売却していただきました。



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