つくば以外の不動産投資について

つくばの悲劇的な状況を記事にしました。

昨年末の募集開始から　家賃を５千円下げ、ペット可にしました。

これからフリーレント、AD３００、ジモティ募集とかなんでもやります（笑）

嘘です。

しかし　不動産賃貸業を初めて１８年目でようやく体力勝負をする物件になってしまいました。

なぜこの物件が失敗したかを自問自答しています。

今までの物件選びは　合コンで住んでいるところを聞かれ女子受けする「ナウい町」や　２駅（しかも急行停車駅）する「利便性の高い町」に物件を購入してきました。

しかし、都内にも横浜にすぐ行ける鶴見は賃貸需要が弱い（需要より供給が圧倒的に多すぎる）と判断し、短期で撤退したこともあります。

つくば物件購入にあたっての選定基準は①「関東近郊を自分の足で訪ね、自分の目で見て気に入った町であること」②「人口が増えていること」③「希少性のある平屋戸建て」であることが主な理由でした。

でもこれよーく考えると　今まではまさに入居者目線の「顧客起点」で選んでいたのに、このつくばの購入にあたってはあまりに「自分起点」「自分本位」であることに気づくと思います。

やはり物件選定にあたっては、「顧客起点」に徹することが重要で、あくまでも「自分起点」では　顧客のニーズがつかめないということがよくわかったと思います。

また　つくばについて　「人口が増えている」という定量的な一時情報を鵜呑みにしてしまい、賃貸物件が需要を上回る供給の多さに気づいていなかったことと（←ここの把握が一番難しい）、やはり町の特性について理解できてなかったことが大きいと感じています。（知らない町に投資するのは難しいってことです）

最初は　都心の区分を売却して　つくばの平屋を増やしていこうと考えてましたが、今回の客付けの難易度の高さから転身する必要がありそうです。

XやSNSで不動産投資の良い面しか情報発信しないインフルエンサーたちは　皆さんが興味がある「銀行融資」や「利回り」「FIREしたらいかにキラキラした生活ができるか」しか情報発信しません。重要なのは、上記のようにいかにそのエリアの賃貸需要を把握するかですが、これ本当に購入してみなければわかりません。もし買って弱いと判断すれば　私の鶴見のように早期に撤退することも必要かもしれません。

「見える賃貸経営」なんかの本当に当たってるかどうかのサイトを鵜呑みにするよりも　ここは自分の感性と　地元の不動産会社のヒヤリングして自身の直観を磨き上げるしかないと思います。

何度もいいますが、「融資」や「利回り」より重要なのは「賃貸需要があるかないか、それが永続的に続くかどうか」ですし、その次に大事なのは、その物件が自分の希望の価格で売れるかどうかだと思います。

エリアの選定にあたっては　「顧客起点」で選ぶことを忘れてはいけませんし、決して「融資」や「利回り」「積算」が重要じゃないありません。（←キッパリ）

そんな自分起点でエリアの選定してると　私のつくばのように爆死すること必至です（爆）

さてそんなつくば物件を後目にそれ以外の不動産賃貸業の現況です。

月島

年末に空室になる。

年明けになっても反応が薄いので　月島の不動産会社２社へヒヤリング。

競合でもできたのかと思い　ヒヤヒヤしていましたが、そういう大きな競合も新築で立っておらず、２社とも「いやー家賃下げなくても　余裕で決まるでしょう」とのアドバイス。

案の定１月中に募集が決りました。（家賃は現状維持）

まあ　確かに月島でワンルームの競合は今後もそんなに立たないと思いますが、１ケ月も空室になると不安になっちゃうんですよね。普通１～２週間で決まるので。

杉並区木造アパート