私が理事長を務めている某山手線区分の大規模修繕工事の進捗報告がしたいということで現地に行ってきました。
5階の足場に乗って説明を受けました。これは高所恐怖症には怖かったです。
なにせ前理事がケチな人でほとんど足場をかけた大規模修繕などをしていなかったので 当初の見積もりから大幅に超過してしまいました。
（それでもかなり安いですが）
タイルの欠損部補修 当初見積もり２５枚→１４６枚
タイルの爆裂部補修 当初見積もり２５枚→４７８枚
タイルの交換は当初の見積もりが１０３０枚がなんと５１００枚にもなりました。
また 足場をかけてから新たにバルコニーの手すり補修も何十か所と出てきました。
こちらの見積もりが約５０万円。
新理事長の私としては、タイルが剥落して歩行者へケガをさせてしまっては困る、バルコニーが崩れて入居者が転落しては困るということですべての追加工事を追加承認しました。
建物を建てる時 道路の近くに杭打ちできないため、今のように地震が多発すると必然的にエントランス部分のタイルが破損したり 亀裂が入るらしいです。
それにしても 今回の大規模修繕の業者さんの工事は廉価な上 工事も丁寧なので非常に満足しています。
マンションを足場を組んで診断してもらって 「このマンションの現在の出来はどれくらいですか？」と聞いたところ８５点とのこと。新耐震以降でも酷い建物は本当にひどいんですって。それに比べればこの築年数では十分ですとの言質をいただきました。
一棟ものさんは自分の責任で大規模修繕しなければいけないので、簡単に追加料金OKとはいかないでしょうが、区分やは所詮 区分所有者みんなのお金ですから（笑）
これで外観はかなり綺麗になり、区分所有者の入居付けもさらに楽になるでしょう（まあ 山手線徒歩圏なので苦戦してもらっても困りますが）
後は修繕計画を新たに作成し、修繕箇所の優先順位つけして予算の兼ね合いを見ながら適宜大規模修繕してあと３０年は余裕で持たせたいと思います。
大規模修繕工事をするのにも、「意思決定」の連続です。
ケチな前理事長なら すべての工事を承認しなかったでしょう。
不動産投資においても、区分をやるか戸建てをやるか一棟ものをやるか もう意思決定の連続です。
もしこの記事を読んで 大規模修繕をしたことがない戸建てや一棟ものさん（特に築古）はすぐにでも大規模修繕を実施してそのノウハウを学んだ方がいいと思います。
昨今 地震が頻発していますが、もし大地震が来て 建物倒壊し、入居者に死傷者なんか出たら、不動産投資で資産運用どころか損害賠償で一生を棒に振る可能性も想定しといた方がいいと思いますよ。
いくら新耐震と言っても 建物の「今」がどうかは常に点検・評価しておきたいものです。
だって建物建てる人っていい加減な人多いですから。。。
意思決定の質を高めることの重要性は以前にも記事にしていますが、
[amazonjs asin=”B0B8H4TWMX” locale=”JP” title=”ビジネススクール意思決定入門”]
WBSの内田先生のこの本は良著ですのでお勧めします。
「損失」に関する３つの視点
数字や状況を冷静に読み取る
ライバルの出方を想像して打ち手を考える
ほんと不動産投資という事業には３Cのフレームは必須なのに、３Cって何？的な人は早晩 詰まること確定ですので、こういう本を読んでしっかり勉強してから不動産投資に取り組まないと間違いなくアボーンしますよ。
またサラリーマンの方も大手になればなるほど 通常業務で多少の意思決定はしているのでしょうが、ほぼ会社や事業部の存亡に関わるような大きな意思決定はしていません。
そんな小さな意思決定ばかりしていると、会社を離れた後の意思決定の質は悪くなりかねません。
会社を離れた後の意思決定は 自身のお金や事業の運命を左右しかねない大きなものばかりですし、もちろん大企業のような周りがお膳立てもしてくれないし、社会には騙そうという悪い輩がうようよいますので（笑）会社員時代に意思決定の精度は高めておくことは必須だと思います。
[amazonjs asin=”B0B17ZKRMB” locale=”JP” title=”ブログで５億円稼いだ方法”]
タイトルはずいぶんちゃらい感じですが、なかなか本格的な本です。
染谷さんがコーディネートに入らないブログ本のほうがいいですね。
別にこのブログ「やっぱり区分所有でいこう！」で５億稼ごうという意図はないですが、向学のためにも ブログで稼ぐ方法は知っておいたほういいと思います。
そもそもブログで収益やアクセスを稼ごうとしたら、
「不動産投資で速攻FIREできる５つの方法」
「銀行融資を引くのに必要なのは たったこの３つだけ」
なんて記事書いたら もうかなり胡散臭いじゃないですか？（笑）
タイトルに数字を入れたらSEO的にいい的な。。。。（爆）
ツイッターなんかでポジティブなことしか書いてない人なんかは特に要注意です。
もうそんな楽観的な事業環境（←ここ重要）じゃないですし、不動産投資の負の側面 それをちゃんと伝えることが本当の親切だと思いますけどね。
大体 個人投資家が気にする「融資」のこととか書いている個人投資家なんか気をつけないと養分になりかねないし、それより信頼できる不動産会社や賃貸管理のパートナー見つけた方がよっぽど不動産投資の成功は近いんではないでしょうか？
知らんけど（笑）