今日の日経新聞から読む これから買うべきマンション

今日の日経新聞で「単身高齢者 都心部で急増」という記事がありました。

特に横浜市では単身高齢者は15年間で2,3倍の17万1千人になったそうです。

単身高齢者は、晩婚化や結婚しないというライフスタイルを選ぶ人も増えている実態を考えればさらに増えることは容易に予想されます。

こういうトレンドと今後10年~20年を考えれば 郊外物件は 手入れがかかり ニーズと乖離している戸建てより駅近ワンルーム(しかもちょっと広め)のほうが意外と客付けに苦労しないのかなと思っています。

先日のブログで法人で不動産を持っていないことも課題なので、今も必死になって物件を探しています。

今日の日経が提示した外部環境を踏まえて私自身の今探している基準はこんな感じです。

立地:私のメンターが言った「もう環七以外は不動産賃貸業は無理だよ」まさに仰る通りですが、上記のように郊外駅近広めの区分であればまだ勝算があるのではないかと思うようになりました。(まだ疑心暗鬼ですが)

駅距離:私の現在持っている一番遠い物件は、駅徒歩8分ですが、結構遠いです。ですので徒歩5分~6分が理想です。

間取り:15~20㎡のワンルームは避けたいところ。ここは一棟アパートさんと思い切り競合する間取りですし、贅沢になれた時代を過ごしている人たちがメインターゲットとすると25㎡以上は欲しいところ。でも残念ながらこれが一番少ないです。

ディンクスに実需で売れる1LDKはどこも高いですねえ。これ1千万くらいで仕込めればいいんですけど。

総戸数:最大30戸以上は欲しいです。これ以下だとスケールメリットがでません。

管理費修繕積立金;郊外ですから想定家賃が4万前後(もっと厳しければ3万台か)だとすれば最低でも1万円以下に収めたいところ。これを低減させるのは至難の業です。

マンションの管理状態:適正な管理がされていること。多少の滞納は目をつぶるにしろ、過去に適正な大規模修繕が行われていること、最低限でも約12年に一度は屋上防水が行われていることが望ましいでしょう。

先日あった事例では、13年前に大規模修繕しているが、修繕積立金が現在2百万しかない事例。これは、本来は大規模修繕をしなければならないところ、管理組合が適正に運用されていないため、また大規模修繕計画書がないため、管理会社のいいなりに本来修繕しなくても良い箇所を修繕していたり、修繕箇所の優先順位付けがされていない恐れがあり注意が必要です。

当然ファミリー混載だと管理がいい状態だと思いますのでプラス要素でしょう。

あとは現地調査をして自分のフィーリングでどう思うかだと思います。

ここまでで全く利回りなんて出てきません(笑)こういった最低限のフィルタリングをかけた後で利回り等の勘定をしましょう。

参考までにやっと元住吉物件の大規模修繕の説明会まで持ってくることができました。(写真参照)

管理会社の変更、管理費・修繕積立金の割合の変更(これが一番難しい)、管理組合として借入等すべて私が理事長としてリーダーシップをとって実行してきました。当然新参者なので、以前からの区分所有者を説得するのに苦労が多かったです。これで建物を数年延命できると思うと、感無量ですし、これで家賃が上がってくれると言うことなしなのですが、このエリアは競争が激しいため 綺麗にし終わったあと、早晩 放出予定です。

区分やる人は マンション管理士や管理業務主任者という定型の資格がありますからそれらを持って正しい知識でマンション運営していくといいと思いますよ。

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