読者様からコメントをいただきましたので回答させていただきます。
明けましておめでとうございます。
愛知県居住者です。今年退職です。
不動産12年前に東京都心で1000万円以下で購入しました。
正直、2倍近くになっているような気がします。
今購入しても数年後には下がるような気がして怖くて買えません。
名古屋の都心も高すぎる気がします。
現在の価格と将来価格(5年程度の)について是非お考えを聞かせてください。
定年後は会社組織で働きたくないです。しかし年金までの5年は食べて行かないといけないので困っています。
結論からいいますと、現在の価格がどれくらいの基準にあり、今後どうなるか？はさっぱりわかりません。
こう言ってしまえば元も子もないのですが、上放れしても、下振れしてもいいよう準備と対策をしておくことが重要ではないかと思います。
・不動産価格が今より上放れした場合
不動産価格が上がる時ってだいたい３A（赤坂、麻布、青山）あたりから上がり始めると思います。
時間の経過とともに、それが波及し、山手線を中心にドーナツ状に価格が上がっていくような感じですよね。
私は不動産価格が今以上に上がった場合の時に備えて、（都心で買えなくなったこともあり）武蔵野線エリアまでは投資対象を広げました。
さすがに１６号線沿線までは波及しないではないかいう実感です。柏などを歩いてみるとわかりますが、バブル期に団塊世代の方が苦労して買ったマイホームが投げ売りされている供給過多の現状を見ると とても今以上に不動産価格があがると思えません。
逆に船橋など歩いてみると、人の熱気が凄い（特に若い人が多いのも好印象）ですし、もちろん武蔵野線との２駅併用できる利便性があればまだまだポテンシャル高いと感じています。
サラリーマン時代 ２年くらい武蔵野線沿線の勤務先に左遷されていたので（笑）、武蔵野線はいつも乗客が多いのも体感しています。
もちろん今の不動産価格も１０数年間から見れば かなりの高値圏ですが、私が今 手掛けている郊外のファミリーのオーナーチェンジ物件は 相場もわかりますし、売主が売り急いでいる物件も多く、意外と安値で手に入ります。
相場がわかるので、あくまでもキャピタルゲイン狙いで、都心区分のように売却までのインカムゲインはおまけのようなものと考えていますし、相場より安く買って、武蔵野沿線の利便性高いファミリー物件であれば 売れないという悲惨なことは起きないと思っています。
不動産価格が上放れする対策としては、投資対象エリアを 波及が届きそうなエリアまでギリギリまで広げてみることと、ワンルームだけではなく、ファミリーまで投資対象を「ずらす」ことを意識的にやっており 不動産価格がさらに上放れすれば多少は恩恵が受けれるのではないでしょうか？
読者の方は名古屋の方でしょうから、土地勘もある名古屋のファミリー物件をキャピタルゲイン狙いでポートフォリオに加えてみるというのもアリかもしれません。
・不動産価格が今より下振れした場合
一方 不動産価格が下落に転じた場合（可能性は低いと思いますが）のために、①できるだけ現金での購入をする②不動産以外の資産への投資をすることをしています。
①については、私セミリタして以降約３千万円を現物不動産にキャッシュで投資してきました。
もちろん ローンまんせーの人には、なぜ３千万を頭金にレバレッジを利かせた投資をしないのか疑問に思うことも多いでしょう。
これには二つ理由があります。
①人口減、世帯減、競合激増という最悪の外部環境の中、いつ需給バランスがいつ崩れるかわからない究極の立地産業である不動産投資に（巨大資本である野村不動産以外にも都心には伊藤忠も投資用マンションを増やしてきましたね）多額の借入してまで資本投下する魅力を全く感じないから。
何度もいいますが、逆に市場が伸びているビジネスには借金してでも投資すべきでしょう。
需給バランスが崩れ、レバレッジを利かせた上に、不動産価格が下落に転じ（又は売れない不動産を掴んでしまった場合）れば何が起こるかおわかりですよね。
今は FIREムーブメントでおもしろおかしく不動産投資がクローズアップされても、「不動産投資って儲からないよね」って世間のコンセンサスが出来あがれば、レバレッジを利かせてきた人は逆回転しかねませんし、経営的にはかなりの致命傷になるではないでしょうか？
②年齢的にもそんなに無理すべき年齢ではないですし、すでに１５年の間で不動産投資を安定的に運営できており、これ以上の急激な規模拡大は望んでいないから。
不動産価格が下落に転じた場合のための対応として、できるだけレバレッジをかけず、市場動向を見ながら、市場に居続けることと並んで 不動産投資以外の投資、リートへの投資もしています。
不動産価格が下がれば、利回りが上がる想定なのですが、こればっかりはなんとも言えないので、リート以外にもインフラファンド、米株（３M,ファイザー、IBM、SPYD等）を毎月分配になるよう仕込んでます。
私は公的年金需給の６５歳まであと１２年あるので、１２年後は公的年金＋現物不動産投資からの賃料（ほぼ残債なし）＋（リート＋インフラファンド＋米株からの配当）の３本立てにしていく予定なので、５３歳の今から準備しています。
この３本柱（公的年金＋現物不動産からの賃料＋オリジナルの毎月分配）は確立されていれば、不動産価格がいくら下落しても耐性は強いのではないでしょう？
当然 今私がやっているような物販などの事業が軌道に乗っていれば、全然余裕の老後が送れるのではないかと思います。
６０歳から再雇用って結構つらいですよね。
権限は何もないし、給与も激減。私も再雇用された方を沢山見てきましたが、とても楽しそうには思えませんでした。
貴方 家にいると邪魔だから仕事行って来なさい！的な恐妻家が異常に多かったです（笑）
個人的には 同じ環境でやるのも楽かもしれませんが、社外に出て荒波にもまれて生きていくのも楽しいと思います。
ほんとに世の中はDQNな人が多いですから（爆）
人生１００年時代と言われていますし、新しいことをやるには最後のチャンスしかないと思います。
なにもせずに体が動かなくなって「結局何もチャンレジしない人生だったなあ」なんて寂しいじゃないですか？
以上 読者の方からの質問にお答えしてみました。
参考になれば嬉しい限りです。
よろしくお願いします。