現物不動産のデメリットが顕在化しています。
①また空室が発生しました。
昨年末から次々に空室が発生し、すでに春になってしまいました（汗）
現在2部屋の空室があり、複数の空室が生じる事態は 不動産賃貸業初めて１８年目で初めて出来事になります。
ローンが多ければ爆死してますね。
一つは新宿から各駅で４駅の木造アパートの1階。
申し込みはもらってましたが、実家の両親に相談したら、「せめてオートロック付きの物件にしなさい」とのこと。
たしかに物騒な事件が続いている東京ですから、親御さんの気持ちはわかるのですが、それなら東京の北部か東部じゃないと この家賃では無理ですねえ。
もうひと部屋は 郊外の急行停車駅かつ2駅利用可物件。
24㎡の広めの部屋であるのと、絶対的なUSPがある物件です。
昨年末に入居いただいたのですが、半年もせずに退去。
騒音がうるさいとのことでしたが、その前の入居者は全然そういうことはなかったのですが。。。
X上では こういう短期で退去させて利益を得ようとする不動産会社もあるとか。。。
あと半年前に比べて家賃相場が急落しているのはびっくり。
繁忙期過ぎたのもわかりますが、約5千円～約8千円は下がっている肌感覚です。
駅前も大規模な再開発もしてますから、新築物件にお客さんを持っていかれている感じです。
うちの近所の北品川もそうなんですが、まあなにせ物件が多すぎですね。
北品川という好立地といえども、空室だらけの負のスパイラル。
何度もいいますが、ここまでワンルームが建って儲かるのは誰でしょうか？
もちろん 建てっぱなしのデベさんが一番儲かり、その次は手数料で稼ぐ仲介会社でしょう。
厳しい外部環境で何年いや何十年にわたって戦っていかなくてはならない我々個人投資家が一番割を食ってるのかもしれませんよ。
多くのエリアでもう需給のバランスは完全に崩れていると言わざるをえません。
②所有物件でタイルが崩落
所有する築浅マンションでタイルが崩落しました。
まだ築20年くらいで9年前に大規模修繕したばかりなんですけどね。
原因はここ数年の高温で下地調整モルタルが劣化し、タイルの崩落につながったのこと。
現在 これ以上の崩落が起きないよう緊急対応をしていますが、早めに対応をしなければなりません。
もちろん臨時総会を招集し、5月末までには対応を決めたいと思います。
Ａ そのままにする
Ｂ ネットを張ってさらに崩落しないようにする
Ｃ 臨時の修繕工事をする
もちろん常識で考えたらＣなのでしょうが、なにせ区分所有者の合議形成で決めなければなりません。
またこのマンションのマンション総合保険ですが、施設賠償責任担保特約を2億しかつけてません。
（もちろんあなたの所有するマンションの保険の中身はご存じですよね？もちろん）
もし小さなお子さんを死傷させたりしたら この額で済むのでしょうか？
もっとビックリするのが不動産会社の対応や危機感のなさ。
もう笑っちゃうくらい「他の物件でも起きてますから」なんてイケシャーシャーというのがビックリします。
私なんか上の写真見せられたらかなり危機意識持ちますけどねえ。
まあ 劣化日本なので こういう事故も当たり前にように起こるのかもしれません。
③所有する物件の他の部屋で排水つまりが発生し漏水
築30年前後の物件からこういう事故は頻発してきますし、特定の部屋で発生したら、次も起こると考えたほうがいいでしょう。
入居者からはユニットバスを交換して欲しい旨の依頼を受けましたが、これはお断りする予定です。
今回 自分の部屋で漏水が起きたわけではありませんが、私の場合 他の部屋で漏水事故が起きたら売却するようにしています。
このように所有する実物不動産にトラブルは頻発しています。
今春売却した区分も購入する際、「この物件の給排水管更新工事はいつ終わりましたか？」的な質問がありました。
これは鋭い質問で、投資物件ですから、「利回りがーとか融資がー買い付けがー」なんて言いますが、こういう設備が現在どういう状況で、今後どういうことが見込まれ、それにたいする備えが十分か？ある程度自分で判断できなければ もうババ抜きゲームの様相を呈しているのは間違いないです。（最低限 管業くらいは取りたいところ。簡単ですから）
貴方が上記のようなトラブル続出で心が平穏に保てればいいですが、そうでなければ現物不動産投資は止めといたほうがいいですし、業者さんはそういうことまで忠告したりしてくれるわけがありません。
（現物不動産を全否定しているわけではなく、①供給過剰な市場で（②ボロい物件を）③高い値段で買っちゃダメよと警鐘を鳴らしているわけです。ボロい物件かどうか判断するのは本当に難しいので管業あたりで出てくる建物の知識は一般常識として持っておきたいところです）
先日もリ〇シーで買ったのか「いやー武蔵新田に3千万でワンルーム買いましてね」的ないきった ヤンサラのおにいちゃんがいましたが、知らぬ間に 壮大なババ抜きゲームに参戦しているかもしれないことを意識しておくことが重要ではないかと思います。