ナウイ街にしか投資してこなかった私が注目している街

門前仲町

目黒

神田

月島

大岡山

代々木上原

五反田

品川シーサイド

春日

 

 

今まで上記のようなナウイ街にしか投資してこなかった私が今　注目している街をご紹介します。

さあ　読者のみなさん　どこだと思います？

 

 

 

私が今まで投資してきたのは　主に東京の城南エリアです。

門前仲町は唯一　城東ですが、投資家が手を出しやすい江戸川区や葛飾区は所有したことがありません。

エリアをかなり厳選していますので　不動産賃貸業初めて１７年間で空室３ケ月が１回だけと抜群の稼働率を誇っています。

１７年前にもし　利回りだけに惹かれて城北や城東の不動産を買っていれば、ここまで安定した不動産賃貸業は実現できていなかったでしょう。

 

立地を重視して不動産投資をしていますが、先日ご紹介した猪俣さんの本を見て　ちょっと考えを改めています。

それは「もう少し不動産のバリエーションがあってもいいかな」ってこと。

猪俣さんというプロ中のプロ（twitterやブログ（私も含む）でやたら情報発信する素人上がりとは違います。）が著作の中で　ご自身が所有する物件の入れ替えを紹介されています。

 

それは横浜郊外の築古アパートを売却して、世田谷の区分や　郊外の戸建てなど等へバリエーション豊かに物件を入れ替えされていること。

 

私の場合　都心ばかりなので（区分なのでエリアは分散されてますが）かなりのワンパターンです。

逆に必勝法とも言えるのですが、この都内マンションの値上がりでもう再現性はありません。

 

猪俣流で言うと　私の場合　都内以外にも郊外にもバリエーションを増やしていきたいところです。

 

じゃ郊外ってどこよ？って話なのですが、

 

もちろんこういう基礎情報は参考にしたいですね。

まずは利回りではなく　魚がいるかいないかを調べましょう。

 

人口増減率ランキング２０２１

人口増減率ランキング２０２２

 

このデータの中で印象的なのが千葉の流山と印西、そして茨城のつくば。

この３つの街は首都圏でもかなり突出した感じですね。

なぜこの３つなのかなと想像してみました。

もちろん　各行政の努力もあるのでしょうが。。。。

 

 

 

 

 

 

 

 

圏央道の影響がかなり大きいと思ってます。

それと新しい産業である「物流」も影響しているのでしょう。

圏央道の開通と物流網の発達（もちろん鉄道も）。これが３市の人口が増え続けている原因ではないかと思っています。

流山の人口増加については「流山がすごい」（大西康之著）も読んでおきたいところです。

 

なお　こんなに高速道路が充実した令和の時代なのに、いまだに１６号線でも無いと考えます。たしかに１９９０年代は隆盛でしたが。。。

 

この３市　実際にフィールドワークに行きました。（定量データも大切だが、実際自分で歩いて感じることも重要）

 

印西市・・・これは千葉ニュータウン駅の存在が大きい

手前の鎌ヶ谷などはかなり廃れているのにこちらはかなり栄えています。

流山市・・・TXのおおたかの森と流山鉄道のある流山では廃れ具合が全然違う。

人口増加はTXのおおたかの森にかなり引っ張られているのではないかと想像。

GLPの物流倉庫は圧巻

GLPの流山の倉庫だけで何人の雇用が生まれているんでしょうか？

つくば市・・・栄えているエリアがかなり広範囲な印象。つくばの学生だけではなく　日本の基幹産業の研究所等も多くあり、今後は外国の高度人材の獲得なども期待でき、３市の中では一番有望と考える

またつくば市には１０年特例と言って、そのエリアに１０年住まないと土地を買えないという規制もあり、大手アパートやハウスメーカーなどの参入障壁になっているのも気に入ってます。

というわけで　今度　不動産買うならつくばで戸建てを買う予定です。

ただし、今年は不動産の売買はしないし（アマの特権ですね。）来年以降も新NISAがまずは優先です。

もちろん　賃貸需要を考えて　ケーアイスターの平屋を立てたいと考えています。

 

１０００万で新築平屋が建てられるのなら　築古戸建てを利回り〇％ってやってた人の空室が埋まらなくなるのがよくわかります。

だって競合が強すぎるんだもん（笑）

そんな感じで将来的には　つくばに戸建てを買う予定なので、市場調査だけは粛々と進めていきます。

都内の3階建狭小戸建住宅の一次所得者がそろそろ70歳を迎えます。

車で１時間（しかも渋滞はあまりない）でいけるつくばの平屋はそういった層のニーズがあるのかと勝手に思ってます。