賃貸付けが容易な都心区分でもやっかいなもの


賃貸付けが容易な都心区分ですが、その”安定性””継続性”を維持するには やっかいな関門もあります。

そう それは理事会や総会の運用がどうなっているかってこと。

これ 買う前はその雰囲気等わからないのでリスクと言えばリスクです。

(間違っても 購入時の検討材料として議事録見せてくれ!など時間がかかることを言ってはいけませんし、文字だけではわからないものです)

私の過去12年の経験でいうと 単身のみのマンションですと、他の区分所有者もほぼ関心がないので ほぼ思い通りに運用できます。

(ただし、ご自身にマンション運営の知識があることは必要最低限です)←ここ重要

本当に区分を運営する醍醐味ですから、こういう物件を持っている人は ぜひご自身で理事長なりに立候補されることをお勧めします。

一番すごかったのは、管理人室を改良して、普通の部屋として貸出て運用しようとした理事長がいたのは驚きましたね。(実際 賃貸も安定的について組合の収益も大幅アップしました)

そういう発想する?みたいな(笑)

次にファミコン。これも意外とうまく廻っている確率が高いです。

うまくいっているとなれば理事長さんに一任し、一歩引いた立場で運営方法を学んでいくことをお勧めしますね。

私の春日の物件 区分所有者に弁護士、一級建築士の人がいるので もう安心です(笑)

こういう物件は もう完全な放置プレーになります。

最後にファミー物件。実はこれ、一番 合意形成が難しいかなあと思っています。なにせ実需ですから、皆さん それぞれに”思い”があるんですよ。

会社の会議等であれば 落としどころが見つけやすいですが、顔が見えない実需のマンションの総会ではそうはいきません。

みんなで同じ方向で議論がまとまりかけているときに、いきなり議論をぶったぎる人や議論を振り出しに戻す人。

それがファミリー物件です(笑)

しかもたちが悪いのが 管理会社さんをあきらかに業者扱いし、マウント取って 大声で威嚇するような奴がいたりしたら もう大変(爆)

それが今の私のファミリー物件の現状です(泣)

まあ そういう熱い思いを持ってやっている方がいるので 静観が基本的な立場ですが、暴走しそうなときは 諫めます。

以前 A3の資料3枚くらい作って 理事会に臨んだこともありましたが、あまりにも是正されない場合は売却も視野に入ってきます。

以前 単身のみのマンションで明らかに華人と思われる人が来て もう総会をぶち壊すような雰囲気がありました。

そういう物件は数年で売却します。

(当然そこも売却益も出ましたが いかに安く買うか(←ここ重要)ということが 本当に重要です。)

来週は 今まで都合で一度も行く機会のなかった千代田区の単身のみ物件と、今年新たに購入したファミ混物件の総会があります。

後者は議案書見る限り全く心配なさそうですが、前者はちょっと心配なんです。

以前 そのマンションの議案書に 「携帯基地局を置きたいというオファーがソフトバンクから来て 貴組合にとっても収益の大幅な向上が見込まれます」なんて 能天気な議案書が来たのですが、携帯基地局の収入を納税しなきゃいけいないこと、税理士費用等考えれば そんなに儲かる話じゃないよという話が全く 区分所有者に伝わっていないことがありました。

たまたま 元住吉の物件で 多額の納税をした後だったので、こりゃやばいと思ったんですけどね。

あれから2年、その件がどうなったか聞いてみたいと思っています。

区分は良い立地も買えばほぼ出口も見れ、安定的に運用できますが、理事会や総会の運営は区分所有者になってみないとわかりません。

ただ 自分の思い通りに運営できる物件だと、ノウハウは蓄積されますし、他人の修繕積立金というレバレッジ聞かせて、物件をさらに磨き上げることができることを考えれば、理事会や総会へ出席し、自ら首を突っ込んでいくことは 区分運営上 必須なんじゃないかと思います。

(当然 区分で建物の維持管理を勉強することは 一棟ものさんにも応用できる知識だと思います)