事業環境の確認をするためにはリートの運用状況報告会は有益


不動産投資は 賃貸経営という事業「経営」ですから、事業をとりまく「外部環境」の把握、分析はとても重要になります。

私は都心の区分中心に運営していますので、今の市況がどうなっているか、今後どうなるかを常に注視しています。

健美家さんなどの定量データと同じくらい、いやそれ以上に 都心の不動産はプロが多く参入しているので、プロがどういう視点で投資しているのかは非常に参考になります。

(健美家さんのデータはあくまでも物件掲載ベースなどで、実際に物件をもって運営しているわけではないのであくまで参考ですね)

そういうときに参考になるのがリートが主催する運用状況報告会の情報です。

今日はレジデンス中心の3459サムティレジデンシャル投資法人の報告会に行ってきました。

今日 現在 利回りは4,5%程度とそこそこ廻っていますが、私が買った当時は5%半ばだったと記憶しています。

賃貸可能戸数が7647戸(メガ大家さんですね)

地方都市比率が72,4%

シングルコンパクト比率が86,1%

築年別投資比率が9.6年

主に地方都市の築浅のシングルタイプで運用しているリートです。

全国の主要都市に物件も持っています。

今回 印象に残ったのは、長崎の物件を取得されたときのエピソードです。

長崎の物件を取得するにあたり、人口減少などほんとに賃貸需要、ニーズがあるのか社内でも賛否両論あったそうです。

結局 こういう地方都市でも〇〇がある立地なら埋まるだろうという判断で取得したそうです。(〇〇とは何でしょうか?)

なるほど、地方都市に投資するにはそういう視点なのかあと目から鱗でした。

地方レジデンス投資に関するマーケット環境です。

個人投資家は ひたすら利回りを追求しがちですが、こういうマーケット環境を軽視してはいけません。

(何度もいいますが、こういうプロが5%の利回りを確保するのに大変な労力をかけているのに、ネットで20%の利回りの物件が落ちていること自体 おかしいと思うべきです)

ただ こういう定量的なデータも資産運用会社が任意で作っている資料ですので、鵜呑みにしてはいけません。

期間のプロットを変えるだけで全く違う意味合いのグラフができるので注意が必要です。

こういう人口動態を含めたマーケット環境の重要性は金森重樹さんの本に詳しく書いてあります。たしかこの本。

初版は2005年ですからもう15年くらい前の本です。

それ以外にも地方都市ごとの賃料の推移や利回りの推移、テナント属性(個人または法人、年齢別構成)など 非常に有益な情報が開示されています。

当然PL,BSも開示されているので、ご自身のそれと比較されてみるのも面白いと思います。

今日の話で 大阪府大東市の物件を売却して 名古屋市の物件の入れ替えをされているのも印象的でした。

「ポートフォリオのクオリティ向上を図る」

都心はじめ三大都市圏、主要都市圏の区分をされている方は こういうプロの発想、着眼点から学べることが多くあると思いますし、これをメルクマーク(目印、指標)にすることもできます。