財閥系の不動産会社でこんな契約書はないでしょう？結局　民泊参入できず。

 

 

 

 

昨日は民泊用物件の売買契約でした。

 

朝から　妙な胸騒ぎがあり、上のようなツイートをしました。

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結果から言うと　売買契約に不備が多々あり、今回は契約を見送ることになりました。

 

 

 

 

 

 

 

物件はこちらです。

 

まだ　各種ポータルサイトにも掲載されていると思います。

 

場所は京急空港線の穴守稲荷駅徒歩１分の７２㎡の戸建てです。

 

所有権で２４８０万。

 

 

ここで特区民泊の免許を取って　民泊をすることを考えていました。

 

腐っても羽田空港まで２駅ですし、駅から徒歩１分ですし、近隣にはファミリーや友人など大人数が泊まれる物件はほぼ無い（シングル、ダブルは無数にある）、特区民泊なので３６５日営業できるので勝算があるかなと考えていました。

 

 

民泊というとよくイコール訪日外国人と考える人もいますが、実際の宿泊者の半分以上は国内の旅行者や出張者です。（←ここ重要）

 

 

沖縄や北海道などから東京へ家族４人で旅行にするのに、もう都心のホテルでは料金が高すぎて泊まれない状況が続いています。訪日外国人でいうと、日本へ何度も来た経験があり、羽田へ来て、２～３日都内を観光（すでに浅草は行った）し、飛行機で日本の地方へ行く外国人などを想定していました。品川へも急行で２０分で行けますしね。２年後に横浜にカジノが来たらさらに魅力度を増すとも考えていました。

 

 

シングルの部屋など小さい部屋はアパさんがすっかりプライスリーダーになってしまったので、彼等の価格設定に　その他のホテルの価格（つまり売上）が左右されることは面白いケーススタディですね。

 

東京へ出張に来る人が　ホテルが取りにくいっていうのはここにも遠因があるのでは？と思ってしまいます。

 

同じようなことはZOZO前社長の前澤さんがバスキアの絵を破格の値段で落札し、それ以降バスキアの作品の価格が暴騰したケースと似てるかもしれません。

 

 

そんなこんなで　まずはやってみようということで大田区の保健所、消防署、私の税理士等含めいろいろ作戦を練っていました。

 

結局　今回の売買契約も含む　三井との交渉でいろいろな不備があり、結局はご破算になりました。

 

売買契約書を作成する前に「建物と土地の比率を記載して欲しい」旨を私が依頼したのですが、先方の担当者は「前例がないので出来ない」の一点張り。先週お会いした税理士、会計士に確認しても契約書に記載できるということだったのに、もうここからが不信感の始まりでした。

 

ようやく特例（？）ということで建物と土地の比率を記載してもらったのですが、最初の「記載できない」ということに対して　営業マンに非常に違和感を覚えました。

 

そして　昨日ですが、売買契約書の「日影による中高層の建物の制限」についての営業マンの説明が全くしどろもどろで全く理解できず　冒頭からまたまた不安のスタートでした。

 

この建物は　検査済証が無いんですが、正確に建築確認を受けた日がいつかわからない物件であるにもかかわらず、売買契約書には「新耐震である」と断定されていました。

 

たしかに築年数が１９８２年１月なので、微妙な時期であるため、わからないのであれば　「不明」等その旨を記載するのが普通であると考えています。

 

新耐震かどうかは結構重要な項目だと思いますけどねえ。

 

そして最終的に堪忍袋の緒が切れたのが、売買契約当日になって「建蔽率オーバーであること」がわかったことです。

 

何度も内見したにも関わらず　営業マンから一度もその旨の説明はなかったですし、契約書にも「建築基準法に抵触することになり、特定行政庁から是正処置を命じられることがあります」としか書いてありませんでした。

 

当然　建蔽率オーバーの物件を買ってしまうと、次に買う人の融資が使えない（買える人が限られる）等のデメリットが生じてしまいますし、常々　流動性の低い不動産は所有すべきではないという私の持論からは大きく逸れてしまいます。

 

これ以外にも私の費用でインスペクションをしたのですが、私の許可なく　売買契約の前日にその結果を売主さんへ報告していたことも　ちょっと信じられないなあという気持ちでした。（コピーすることは許可しました）

 

インスペクションの結果　基礎と外壁のひび割れが発覚し、それを材料に価格交渉をするのがあるべき姿だと思うのですが、価格が決まった後になって、勝手（つまりインスペクションの所有者である私の許可なく）に、そのインスペクションの結果を売主に伝えることも　ちょっと信義に反する行為だと思っています。

 

本来であれば、売主が売主の費用でインスペクションを行った上で　瑕疵担保責任を免責するのが通常ではないでしょうか？

 

新耐震かどうかわからないのに、新耐震と契約書に記載すること、建蔽率をオーバーしているにも関わらず、その旨を説明せず　記載せずに　売買契約を結ばせようとする三井のリハウスに対しては憤りしか覚えません。

 

皆さんも不動産の契約を結ぶ際は慎重にしましょう。

 

財閥系の大手さえ　このようなことが普通に起きますし、現実起きています。

 

今年は　松井建設（一部上場企業で１５８６年創業、社寺建築で優れた技術）で　新築時にあるべき構造スリットが入っていない事案が築後１３年で発覚したり、今回の三井のリハウスの契約書の不備だったり、「ほんとうに不動産って怖いなあ」と痛感させられた一年でした。

 

相変わらず不動産投資を志す人は多いですが、自身で勉強しないと一発でやられますので、やはり自分自身でしっかり勉強しておくことは重要です。

 

 

あーそうしてまた私は民泊に参入できずでした。

 

もう永遠に参入できそうにありませんね。