不動産投資を始めて約１５年。
ナウイ立地の区分を７００万～８００万で買い進めるというのが私の戦略で 他の人にも リスクが少ない（入居者が途切れない、やばくなったら売れる）ので勧めてきましたが、さすがにもう止めたほうがいいです。
高い。
高すぎます。
数年前までは華人がバンバン買って相場を上げていましたが、今は将来不安のサラリーマン氏がどんどん買ってくれますので 値段がさらにどんどん上がってしまいました。
私は今まで６部屋売却してきましたが、今 持っていると相当な含み益が出ていたことを考えると地団太踏んでしまいます。
（まあ 住宅ローン完済してくれたので良しとしましょう）
そんなトレンドの中 法人で購入した郊外の２物件が 一度も退去がありません。
もちろん 一度退去されたら 半年くらいの空室は覚悟していますが。。。
私が郊外物件で重要視するのが”利便性”
もうひたすら”利便性”です。
ナウくなくても一向に構いません。
一時的な利回りなんかかなり優先度は低いです。
JRと私鉄の２駅利用可でかつ急行停車駅。
かつ徒歩７分内であれば積極的に購入したいと思っています。
もちろん 地方・郊外はどんどん空き家物件が増え、入居者は人口減少が始まってきますから 今後 入居者の獲得はどんどん難しくなるでしょう。
その中で”利便性”しか競争優位ないと思うんですけどねえ。
もちろん 特徴的な間取りであれば直良いです。
夕張の例ではないですが、首都圏でも日野のように財政破綻するのではないか？と囁かれているエリアが出てきました。
そうなると行政サービスが受けられず（手薄になり）どんどん駅近への居住が増えてくることは想像に難くありません。
富山などは財政破綻ではないですが、そういうスモールシティ化を一足早く進めてますよね。
私はセミリタ後 全国を遊び廻ってますが、本当に過疎化のスピードは半端ないです。（都心しか活動範囲がない人 こういう動きを自身の目で見ておくことは重要ですよ）
ただたんに”利便性”ですと 何も工夫がありませんし、普通の着眼でしょう。
狙うのは 上りと下りで複数の大きな町へ通勤できる駅を狙っています。
例えば鶴見
都心へ通うサラリーマンも対象になりますし、横浜方面へ通うサラリーマンも対象になります。
これが戸塚あたりになると、横浜へ通う人は対象になりますが、都心は厳しい。
そういう点では今 武蔵浦和を狙っています。
もちろんここから都心に通う人も対象になるでしょうし、下りには 大宮やさいたま新都心もある。
あと意外と武蔵野線も意外と乗降者多いんですよ。
これが東川口になると まあ 確かに２駅利用可なのですが、下りにはほぼ何もありませんし、この辺りになると 地盤の緩さも気なります。
もう一つ 大病院がある駅も狙っています。
上尾中央病院がある上尾など 大病院は相当な雇用を”将来に渡って”生みます。
会社や学校は移転のリスクが高いですが、病院の移転の可能性は低いと思っています。
もちろん 地方は苦戦することは必定ですが、自身なりの仮説を持って市場を眺めてみる。
そういう視点が必要なんじゃないでしょうか？