先日バスったツイートに上のようなものがありました。
つまり「イデコやニーサを毎月５万投資して年４％で２０年投資して２０００万貯めるより、年２０００万で利回り１３％の物件を借金で買って２０年運用した方がお金残る」って投稿でした。
これは非常に興味深い投稿でしたし、コメントもさらに興味深いものでした。
さてこれですが、はっきり言って イデコやニーサと不動産投資は全く別物ですし、これは両輪ですべき、かつ優先順位が高いのは まずイデコやニーサです。
イデコやニーサが出来ない人は 不動産投資をしてはいけません。
若い人の中には、６０歳なるまで待てないという意見も多いですが、私のように３０代後半から会社で強制的に加入させられ、あと６年または１１年で給付の段階まで来ました。
現在1260万円あります。
シコシコ利益確定してきたので80％近くは元本確保型です。
今後元本確保型を50％以下にするつもりはないですし、その他が下がれば機動的に買うだけです。
おそらくあと６年または１１年で１５００万前後になっていると思いますが、６０歳や６５歳になって 現金が１５００万あると無いとどっちがいいですか？って話です。
これを読んでいる読者の方の年齢や家族構成がわかりませんが、これかなり大きい臨時収入ですよ。
特にご自身で事業されている方はわかると思いますが、６０歳や６５歳の時に、その事業がどうなってるか？なんて不透明な中、この臨時収入は大きいと思います。
それでは不動産投資のほうですが
まず外部環境を見てみないといけません。
「〇〇県 人口推移 予測」などとググればいろいろな資料が出てきます。
金森重樹さんは人口問題研究所のHPはよく見るようにと書籍に買いてありましたね。
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なんと２０年後には人口が２０％減。
これ人口減ですが、さらに怖いのが人口移動がどうなるか？という予測。
もちろん人間は長生きしますから人口のうち半分は老人ホーム暮らししていることは多いに予測できますし、若者の雇用を創出できなければどんどん地方から東京など大都市圏への動きは止められないでしょう。
世帯数は人口減少以上に減ることも十分予測しなければなりません。
私 以前鳴門から徳島までドライブした時に、こりゃほんと地方無くなるなと実感しましたし、そういう現象がすでに全国で起こっていると思っています。
（こういうフィールドワークは大変重要なので日本各地を歩いてみることをお勧めします）
もちろん首都圏も全然安心できず、国道１６号より以遠はすでにこのトレンドが”急激”に進んでいますよね。
外部環境の次にはもちろん競合の状況も考えなければなりません。
大東建託さんやハウスメーカー、飯田産業さんなどは入居者を見つけ賃料収入を得る不動産賃貸業がメインの仕事ではなく、建物を建てるのが仕事で、建てたらそこでほぼ仕事が完結するわけです。
おそらく新築住宅を建てることは国策でどんどん奨励されるでしょうから、今後２０年も新築のアパート、戸建てが立っていくことは間違いないです。
最新設備で広いかつ快適な居住空間を提供する競合が毎年のように出てくるわけです。
外部環境と競合の考え方はこれで合ってますか？
違う点があればぜひコメントを下さい。
後は自社についてですが、こういう状況（人口減る、世帯数はさらに減る、しかも供給はどんどん増える）でさらに借金背負って不動産投資をしますか？というのがポイントです。
私ならもちろん参入しませんし、「魚がいないところで釣りをしない」、これは原理原則ですし、しかも最新のSHIMANOの釣り道具を借金して買ってまで釣りをしないでしょう。
これが私が地方・郊外不動産に手を出さない理由ですし、沈みゆく市場で知識も経験を得てもあんま意味ないんじゃないでしょうか？
もちろん こういう３重苦の中で参入していいのは、イノベーションを起こせる画期的な価値提供をできる場合だけだと思います。
（あなたが書店やクリーニング屋へ参入して どういう価値提供して勝ち抜けますか？）
しかし 面白いのは肯定的なコメントの多いこと（笑）多いこと。
もちろんtwitterや健美家さんのようなメディア、不動産投資関係の本には不動産投資家にデメリットになるような情報は一切出てきません。
もしこの記事を読んでいる方で まだ不動産投資を始めていない、これから検討しているという方は 不動産投資に否定的な人がなぜ不動産投資をやらないのか？山崎元さんや大江英樹さんの著作を読んでみるのがいいと思います。
フレームワークを使って参入や撤退の可否をしないと 借金のレバレッジが逆回転して将来に渡って禍根を残す可能性も意識すべきでしょうね。