不景気になったときの不動産投資


不動産投資をはじめ 「投資」をする際には、良い状況は長くは続かない、最悪の事態は常に想定しておくべきだと思います。

私も今年の年初に民泊用の戸建てを穴守稲荷駅徒歩1分に購入しようとしていました。まさかたったの「2ケ月」で民泊を取り巻く状況が こんなに悪くなるとは想像もしていませんでした。

コロナの影響で株価、特にここ数年の米国株高を謳歌されていた人も ここまで下がるとは想定外のことだったのではないでしょうか?

つい数週間前に円安に振れていた為替もすでに円高に振れています。

常に最悪の事態を想定しておく、しかもそれは意外と早く起きるかもしれないこと(←ここ重要)を想定しておくことが最低限必要だと思います。

さて 紙の資産が阿鼻叫喚の中、不動産の家賃収入の安定性を再認識された方も多いと思います。(これから 家賃を払えないような人も出てくると思いますが)

ただ 不動産投資に関しても ここ5年~10年のジャブジャブの融資姿勢でレバレッジを利かせた不動産投資をされている方も多いのではないかと思います。

「借入」は不動産投資にとって、当然のように最大のリスクになりますので、今の良い状況が永遠に続かないことを想定したうえで、まさかの時に備えて、借入と同等の現金を持つなどの対応をしていかなければならないと思います。

また まさかの際に 「売却して出口を迎えること」も想定することを考えていなければなりません。

すでに融資が下りない状況ですので、地方のアパート等をもっている方は 今は我慢の時だと思いますし、この売れない状況が何年続くかわかないというのは結構つらいと思います。

何度もいいますが、売れない不動産ほど悲惨なものはありません。今後は利回り云々より売れるか売れないかに不動産投資の成否に焦点が来ると思っています。

ただ 逆に言えば こういう混乱した時期に良い物件を買えれば、それは優良な資産を安く仕込めるチャンスですので、こういう機会を逃したくないとも言えます。

2008年のリーマンショック前後にも、(結果的に)安く物件を仕入れることができ、当時は融資も出ていましたので 優良物件を買えた人は そののちに 不動産投資バブルが来た追い風を受けて一財産築けたのは承知の事実です。

2008年当時と2020年の今が違うのは、

融資がそこそこ出ていた(今はほとんど出ない)

不動産投資をするサラリーマンはまだ少なかった(物件取得の競争がそんなに激しくなかった)

郊外中心に人口減少、世帯減少が大きく進んだ

郊外、都内ともに賃貸住宅の供給が増えた

等 外部環境が異なるため 当時と同じことが起きるか断言はできませんが、いつの時代も混乱期はチャンスであることは間違いないと思います。

コロナウィルスの影響がどれだけ長引くかまだわかりませんが、初動の段階で、観光業や飲食業には大きな影響が出始めています。

私の経験上 2008年のリーマンショック直後の景気後退期には、「法人」さんが苦し紛れに物件を売ってくることがありました。この当時 埼玉の印刷会社さんや福井の製造業の法人さんから破格の値段で購入することが出来ました。

もし 現在 買える状況の方は売主が「法人」の場合は、大きく指値が利くチャンスだと思います。

(私の場合、こういう法人の投げ売りか、老人の資産整理物件は積極的に買っていきます)

この不景気が長引けば、失業者が溢れ 住宅ローンを返せなく人も続出すると予想していますので 競売物件も増えてくるのではないでしょうか?

景気後退期に備えて優良な区分を安く買うチャンスが来ているのかもしれません。