15年前に4400万で買った新築ファミリー区分が5000万と査定されました。


都内に持つ唯一のファミリー区分(2駅利用可、一つは急行停車駅徒歩いずれも5分)ですが、

新築で住宅ローンを組んで、4400万で買いました。

10年間 たっぷり住宅ローン減税の恩恵を受け、13年でローンを返し終わりました。

今は 嫁も品川に家を買ったもんですから、そこに居候し、この区分は賃貸に出して月々23万の家賃を運んでくれていました。

(嫁には住宅ローン減税の恩恵を受けたあとにがっつり返済するように言っています)

その入居者が退去し、内見できる状態になったので、今日 大手不動産会社に査定してもらったところ、5000万の査定がでました。

近隣の同じ大きさの新築マンションが今 8000万弱で売られていることを考えると、まあ妥当な価格なのかなと思っています。

将来的にこの物件の価値がゼロになることは想定しずらいですし、換金化もそれほど難しくはないと思っています。(←ここほんとうに重要)

築15年で その間の都心の居住費がほぼ無料で、かつ今は 毎月家賃を運んでくれる金の卵になりました。

私が不動産投資を辞める予定(70歳)の後19年後でもまだまだ稼いでくれると思っています。

先日 私も参考にさせていただいているブロガーのニシオカさんが

「ボロはどこまでいってもボロ」

という衝撃的な記事を書かれましたが、この記事には激しく同感してしまいます。

当然 郊外や地方の戸建て賃貸は、その手軽さから人気のようですが、所有者の方は 今後どのような展開を予想されているのでしょうか?

価値は”将来にわたって”下がりませんか?

売りづらくありませんか?

確実に売れますか?

売れないと不良債権になりますよ

区分の修繕積立金のように、いざというときのための修繕する費用は確保していますか?

修繕計画書は作成していますか?

都心の区分は投資の対象になりうる物件数が そもそも多くないので、商売にしずらいですが、郊外、地方の戸建ては無数にありますし、今後もどんどん、加速度的に増えていきます。

将来 あなたの物件の廻りは競合だらけになると思ってもよいと思います。

今は満室で気付かないかもしれませんが、その脅威は どんどん深く静かに進行していると考えたほうがいいでしょう。

戸建て投資を勧めるコンサルさん ブロガーさん youtuberさんは 上記の質問に対して明確な答えを持っていますか?

私が冒頭出した例は 不動産価格の上昇という追い風に乗ったもので再現性が高いとは全く思っていません。(ただ持ち家論争には 明らかに持ち家が有利であることは実証できたと思います)

ただ 不動産投資って このトレンドに乗ることが非常に重要なんじゃないかな?と思います。

(何度も書きますが藤澤雅義さんの本を読んでいなければ違った道にいったかもしれません)

ただ この本も今の時代背景には適していませんし、藤澤さんの考えが合わない方もいると思います。

空き家が想像を絶するスピードで増えている現状、都心の不動産が高止まりしている現状 そして融資も絞られてる外部環境を考えると 今は不動産投資を始める時期ではないと思ってますし、もしどうしても不動産投資をしたいと考えると今まで以上にエリアの選定は重要になっていくと思います。

どうしても不動産っていう方はベトナム ホーチミンなど海外に目を向ければ、キャピタルもインカムも狙えていいと思います(ただし物件選定は本当に重要)し、インカムをベトナムの定期預金に預ければ一石二鳥だと思います。(投資は自己判断で)

インカムと同時にキャピタルも狙える物件が本当の不動産投資の醍醐味だと思いますし、それが地方、郊外の物件で実現できるのなら、私も喜んで参入したいものです。

誰が不動産投資はインカムだって決めつけたのでしょうか?

時代は移り替わっているかもしれませんし、「変化に対応すること」これって不動産投資

以外でも人生のあらゆる局面に必要なことかもしれませんよ。