私が不動産投資で多額の借金をしない理由


某有名大家さんが コロナ御三家(政策金融公庫、保証協会、商工中金)へ融資のお願いをしにいったり、みんな大好きI渡さんが 3日連続セミナーを4万数千円で開催したり、借金大好きな不動産投資家の皆さんが コロナをきっかけに借入したくてもぞもぞしだしていますね。

私の不動産投資は 時間をかけて キャッシュ、又は多額の現金を入れ 物件をコツコツ買い増していく「積み上げ式」ですが、多くの不動産投資の手法は まず銀行から多額の借入をして、想定利回りに基づいて、何年間か賃貸をし、または売却により 借入を返していくという最初から大きな借入をすること前提にした手法「シャワー式」がメインになっていますが、私は不動産投資において多額な借金をしようとは思っていません。

その大きな理由として投資エリアの賃貸需要が今後どれだけ減少するかわからないからです。

2022年に生産緑地の指定解除が行われます。

これは 首都圏の賃貸マーケットにも相当な大きなインパクトがあると考えています。

そこをめがけてこんな連中「飢えた営業マン」が手ぐすね引いて待っているわけです。

今のそのエリアの賃貸需要が100だとしたら、2022年生産緑地解放以降 これが70 いや50とかになる可能性も多いにあります。

そういう需要を急減させる可能性を秘めてる立地にがっつりコミットして借金できないわけです。堀さんのような転売ヤーは別でしょうが。。。

間違っても その賃貸需要が120や150になることはありません。(←ここ重要)

つまり賃貸需要(市場規模)は緩やか、もしくは急激に減少し、さらに失われている事実を見逃してはいけないですし、一番怖いのが 満室だラッキー!と言ってる間にも 大東建託などの飢えた営業マンたちは粛々と近隣の農地をアパートに変えていってることです。

多額の借入をしている不動産賃貸業をされているエリアに2022年以降どれだけの生産緑地が解放されてくるかご存じでしょうか?

もちろん 当然 ご自身の投資エリアにどれくらいの土地の新規供給圧力があるか 認識されているとは思いますが、当然 何の対策を打つこともできません。

参入障壁の低い不動産賃貸業ですから、駅前に野村不動産のプラウドフラットなど 高スペックの賃貸マンションが100戸近くの規模で供給されれば大きな影響が出ることも否めません。

実際 私もナウイ町でこの攻撃にあい、家賃の大幅な減少を招いていますし、そういう大資本には到底立ち向かうことはできません。

今週 この物件は売りに出し、不動産価格の下落を見計らってナウイ町に買い換える予定です。(後日 記事にアップする予定です)

IPOや株主優待の転売ヤーなどをされた方は実感されていると思いますが、参入者が増えると本当に儲からなくなります。特に参入障壁が低ければ低いほど 過当競争に陥ります。株主優待でも botの開発など優待獲得に 他者より強い優位性(付加価値)をつけることができれば、勝ち抜くことは可能でしょうが、個人の不動産投資でプラウドフラットの居室以上の付加価値をつけるのは困難であることは言うまでもありません。

はてさて 需要が小さくなっている市場に 参入障壁が全くない、いや大資本ほど有利(←ここ重要)な市場で多額の借入をし事業を展開する魅力的な市場なのでしょうか?

もちろん これからくる首都圏直下型地震も想定しておくべきですし、今回のパンデミックも 全く想定外のことだったように、「まさか」が起きることも十分に配慮しておかなければなりません。(富士山が噴火し、都市機能がマヒするなんてことも起こりうるかもしれません)

コロナショックで打撃を受けた観光業、飲食業の中でも 特に多額の借入をしていた企業はまっさきに破綻においやられたことも教訓にしなければならないことだと思います。

ここ数年の不動産投資ブーム、銀行のじゃぶじゃぶの融資基準を背景に過度な借り入れに頼った不動産投資ですが、こういう身の丈を超えた借入に頼った不動産投資ってもうすでに転換点に入ったのではないでしょうかね。

こういう話を日曜日に出来るのを楽しみにしていますw

残席2になりました。

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