不動産投資は都会でするか?郊外でするか?


不動産投資におけるエリアは3つの類型があると思います。

地方都市は広島しか物件を持っていないので、首都圏で考えています。

1 環状7号線以内のいわゆる都会エリア

2 環状7号線から16号線までの準都会エリア
(地方の政令指定都市もこのエリアに入るかもしれません)

3 16号線以遠のエリア

1のエリアですが、入居者も後を絶たず安定的な経営ができます。

ただ 価格が高いうえ 圧倒的に物件の数が少ないため じっくり時間をかけて探す必要があります。

極端に言えば 休みも相場で、今は買う時期じゃないかもしれませんし、永遠に手が入らないかもしれません。

2のエリアですが、駅により玉石混交です。

それでも現在ねらい目はここのエリアです。

私も先日2年ぶりくらいに健美家で物件を検索してみましたが、川越周辺で物件がものすごく出ていたのが印象的でした。

相模原や淵野辺の周辺や横須賀などもかなり需給のバランスが崩れています。

16号沿線はもう投資対象ではないのかもしれません。

先日 私も武蔵浦和や成増など2駅利用できるエリアの物件に問い合わせしましたが、利便性がある駅で割安な物件を買うときなのかもしれません。

3の16号線以遠のエリアですが、物件を見に行ったことはありますが、私は残念ながらこのエリアには持っていません。

不動産投資に必要なのは「現在」の街や人口動態ではなく「将来」のそれを予見することだと思っています。

よく不動産業者は、エリアによっては賃貸需要が強いから買いです。みたいなことを

いいますが、それも「現在」視点のもので、「将来」はどうなんでしょうか?

私は以前のブログから「落ちてくるナイフを掴むな」と言ってきました。

融資が閉じてきた今、それが現実になりつつあります。

もう売れない、貸せない不良債権を掴んでしまいました。

どうリカバリーしていくか非常に興味深いです。

融資が閉じた状態が5年続くか、10年続くかわかりませんが、このエリアに物件を持っている人は、その期間耐えられるのでしょうか?

不動産賃貸業は賃借人に部屋を提供してビジネスが成り立っています。

賃借人が少ない あえて逆張りの環境で事業をするよりは 投資の鉄則として、時代の流れにのって 順張りの環境のほうが儲かることは明らかです。

そういう難易度の高い投資を素人がしてはいけないと思いますし、できないと思います。

不動産投資のビジネスモデルはイノベーションできる余地は極端に少ないからです。

また地方投資を勧める人は必ず高い利回りを理由にします。

これも何度も言っていますが、世界の不動産投資の利回りは3~5%くらいが平均だと思いますが、なぜ首都圏の郊外の物件だけ20%の利回りが得ることができるのでしょうか?

20%の利回りが得られるのなら、世界の投資家が殺到するでしょう?

そこもおかしいと思うのが普通の感覚です。

2009年ごろに出版された石原さんや石渡さんの書籍で紹介された手法はもう通用しませんし、すでにお二人は地方高利回り物件から手を引かれているのがその証拠ではないでしょうか?

でも石渡さんのセミナーは今でも大人気(笑)

先日来 経済紙でメルカリ経済圏の特集がされていました。

それによると メルカリが普及したことによって 今の消費者は、商品を購入する際、使用した後にフリマアプリで売れるかどうかを考えて購入するようになったという話が印象的でした。

これ まさに不動産投資にも当てはまります。

物件を購入した後、ちゃんと次の人に売れるか?それを考えると首都圏郊外で不動産投資をするという選択は、今後 どんどんリスクが高くなると考えています。

今まで5部屋売却しましたが、4部屋はノムコムさん。当然買値より高値で売却していただきました。



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コメント

  1. けい太 より:

    新ブログおめでとうございます。

    立地の重要性は本当にその通りだと思います。

    僕も1のエリアで物件が欲しいのですが利回りが低くとても手が出せません。。。

    アベノミクスに不正スキームの横行が重なった物件高騰のような棚ぼたはもうこないでしょうから、出口がしっかり取れる物件か自分20年・30年と運営していく自信がある物件しか買わない方が良い気がします。

    • ぴおほう より:

      けい太さん コメントありがとうございます。

      まだ 慣れないのと機能についていけません。1の物件ですが、物件の玉が少ないせいか、ここ12年でほとんど値段が下がっていません。当然アベノミクスの影響もあると思いますが、今後10~20年後どうなっているのでしょうかね?インフレも含めバブルみたいになってたりして(笑)

      • けい太 より:

        1のエリアは本当に読めないですよね。僕は勤務地が豊洲なのですが、豊洲周辺なんかは下がる雰囲気が全然無いです。実需の新築タワーマンションなんかはデベロッパーも強気で更に値段を上げているようです。月島で坪430万円らしいので75平米の部屋で1億円です。二極化が進んでいく気がします。

        • ぴおほう より:

          けい太さん コメントありがとうございます。豊洲ですか?中国人がタワー買ってて管理が難しいという話も聞きますが、どうなんでしょうか?住むにしても土日はすごく混雑してそうですし、私も退職前に月島へ営業へ行ってたこともあるのですが、通勤時、地下鉄の駅に入るのに渋滞して入れないというのはどうなんでしょうか?(笑)月島はファミリータイプが多くワンルームが少ないため運用がすごく楽です。このままだとキャピタルもかなり望めるので投資と観点ではいいでしょうね。

  2. けい太 より:

    豊洲・有明・勝どきエリアはオリンピック関連の開発が進み、物件価格もかなり高騰していますので、投資物件を買うのは難しそうです。月島は毎日乗り換えで使っていますが、いいですね。銀座方面にも六本木方面にも1本で出れますし、下町情緒も残っていて一人暮らしの需要は無くならないでしょうから、永久ホールドできそうですね。

    • ぴおほう より:

      けい太さん コメントありがとうございます。月島はいつか一人暮らしになる機会があれば私が住みたいです(笑)

  3. イヴ より:

    こちらでもよろしくお願いします。
    消費者が出口戦略を狙ってお買い物をしているとは…なかなかやりますね。
    高額な不動産なら尚更しっかりした出口戦略の絵を描いておかないといけませんね。

    • ぴおほう より:

      イヴさん コメントありがとうございます。今はフリマアプリがあるから、すぐ売れる、かつ高く売れる。ブックオフとか二束三文で買い取ってた業者が厳しいみたいですね。イブさんの物件なら出口は全然安心でしょう?