不動産投資のパラダイムシフト

昨日の記事ですっかり「利回り」と言う言葉を耳にしなくなったということを記事にしました。

もちろん ここ数年の不動産投資ブームで多くのサラリーマン大家が生まれ、その人たちの情報発信を鵜呑みにした人たちがこの「利回り」なる幻想を信じたわけですが、そういう利回りが妄想の上に成り立っているというのを皆さん気づき始めているのではないかと思います。

もちろん融資がほぼ根絶した今 物件を新規に購入できる人もかなり少なくなったのも影響しているでしょう。

この融資が出ない状況、いつまで続くでしょう。

うーん10年、いや20年は続くんじゃないでしょうかねえ。

もちろん一部の富裕者層には出るでしょうが、年収300万の方とかには もうハードルが高くなりすぎたと思いますよ。

(当然不動産投資を商売にしている人やブランディングしている人たち、一部メディアはそれを否定するでしょう。肯定するとその人たちが飯が食えなくなりますからね)

そもそも このブーム自体、過剰融資(とメディアによる扇動)によるものでしたが、すでにデフォルトされている例もかなり散見されているようですし、もちろんその予備軍はたくさんいると思います。

現状 客付けに苦労されている物件は5年後~10年後にはさらに客付けは厳しくなります(良くなることは絶対ない)し、これだけ融資がつかないと頼みにしていた素人サラリーマン大家さんへ売却するというシナリオも描けなくなると思います。

株の塩漬け株と一緒で、不動産という高額な塩漬け物件を所有してしまうと、所有者の資産形成に大きな悪影響を及ぼすことは間違いありません。

前ブログから過度な借り入れに頼り、破綻した千昌夫さんの本「千昌夫の教訓」の読破を推奨していましたが、千昌夫さんのようなことがあらゆる所でこれから起きてきます。

このブーム下の不動産投資は、1億円の物件をどれだけ低金利で銀行から引っ張り利回りが高い物件を取得できたかでマウントを取るようなトレンドでしたが、明らかにパラダイムシフトが起きていると思います。

メディアが煽った不動産投資の本質は何か?不動産投資家として改めてそういうことを考えてみることも これからは重要になってくるのではないでしょうか?

魚がいるところで釣りをする。(魚のいないところでは釣りをしない)

物件と時期を適度に分散する。

購入した物件を適正な知識で管理する。

売却しやすい物件しか購入しない。

過度な借り入れをしない(身の丈に合わない借金をしない)

賃貸需要がやばくなったら逃げる(笑)

特に借入に関しては、誰が見ても沈みゆく不動産賃貸業(すでに沈んでいる?)で 年収数百万レベルのサラリーマンが 過度な借り入れをすること自体がイレギュラーであり、年収数億の自営業者が、賃貸需要が減価しない銀座の土地を多くの借入をするのとは訳が違いますし、弱者の戦略として、正しい打ち手なのか?私には甚だ疑問ですけど。

コメント

  1. けい太 より:

    パラダイムシフトが起こってますね。僕も借り入れ(1.4億円)して2棟18室の新築アパートを買いましたが、単身者用なので退去も多いですし空室を埋めるのも大変です。金利だけでなく税金もかかりますので実際にやってみて、そんなに儲かるものではありません。もともと現金で戸建や区分を買っていましたが、そちらの方が利益も残るので、もう借り入れはしない予定です。

    • ぴおほう より:

      けい太さん コメントありがとうございます。ここまで客付けに苦労する、金がかかるんですから、(将来は今以上に)不動産投資はバラ色じゃないですよねえ。今までの借入ブームはなんだったのでしょうか?と思わざるを得ません。