区分所有から始めるっていうこと


よく区分所有から始める人は その理由として「金額が安いから」という人がいますが、それは一面正しいですが、もう一つ違った考え方があります。

この話をすると、必ず一棟ものの人は「へっ」て鼻で笑います。

そんな金額で月収100万行けんのかよ?レバレッジ利かすのが不動産の本質じゃん的な。

区分派の人も だいたいこういうがっつり不動産系の人たちとの飲み会では肩身が狭い思いをしたことは1度や2度ではないでしょう。

しかし よく考えなければいけないのは、まず金額が安いということは大失敗しても大した傷にはなりません。

リカバリー可能です。

今 カボチャや一棟スキームなどで破綻寸前の人は 大きな かつ動かしがたい借金をしている人であることを見逃してはいけませんし、不動産投資で失敗するなんてもっとも避けなければいけないことです。

不動産投資で家族に迷惑をかけるなんて もう「お前 逝ってよし!」の世界です。

不動産賃貸業を新たに始めるときに考えたいのは、本当にそこにマーケットあんの?って疑心暗鬼になることだと思います。

猜疑心たっぷりにマーケットを見て下さい。

みんな稼げるほど甘くありません。

貴方が新規事業開発部長で役員にプレゼンする時になった気分で考えて下さい。

誰の目に見ても斜陽産業とわかる不動産賃貸業に、自身の身を丈を超えた金額(しかも借入して!)であらたに参入する投資計画が役員に通りますか?ってことです。

いやー利回りが20%なんですが。。。なんて言った日にはそこの貴方 更迭間違いないなしです。

貴方 経営階層なんですよ?

利回りが20%なのは今の価値であって、それが「永続する」のが事業の要諦でしょう?

過去、現在、将来についての見通しを持ちましょう。はっきり言ってしまえば「現在」価値なんてどうでもいいです。予測は出来なくても見通しを持つことが重要です。

貴方が参入しようとしているそのエリアに本当に需要があるかどうかなんて10年近くやらないとわかりません。

僕の持っているエリアだとこの10年間で 門仲、元住吉はすでに沈没状態です。

10年間で相当悪くなりました。

一方 目黒や月島・春日は全く無風です。

郊外なんてもっと悲惨じゃないですか?大東建託やレオパレス、セイワコーポレーション、シノケンなどがこの10年でどれくらい会社大きくなりました?そんなんと競争してるなんてアフォの極致だと思います。

あなたが参入しようとしているエリアが、現在の賃料推移が過去に比べどのあたりにあり、将来どうなるなんて予想は誰も立てられません。

よく乗降客数なんかを提示する業者さんいますが、そこに学校や工場があれば全く意味のない数字ですし、定住者人口÷単身世帯数の過去から10年くらいの推移は知りたいものです。

ただこういう定量的な数字を過信するのもよくありません。

私が投資している門仲なんて安めぐみが出没するくらいだからこれからもブランドイメージが高く住みたい人ばっかりだろう?と思っていましたが、何せ想像以上に賃貸物件が増えすぎました。

元住吉は 一棟ものさんの値下げ攻勢がひどく、もう体力勝負です。

もし区分から始めると こういう不測の事態になっても、撤退(これ大きいです)が可能です。

一棟ものさんですと、今のように融資が絞られてくると買える層は限定されますし、地方・郊外の物件ですと、もう買う人いないことも十分考えられますし、撤退することは想像以上に難しいことを想定していなければなりません。

ここ3年~5年の駄本では 出口を迎えたことのない人が書いた本が多すぎます。

出口を迎えたことのないコンサルなんて アフォか?と思います。

良い子の皆さんは参考にしないでください。

出口は本当に難しいですから。。

ご自身の不動産の出口をしてからコンサルして欲しいです。

最初に区分から始めなさいと言い始めたのは岡本公男さんのこの本だと思います。

至極全うな考え方ですし、こういう良著を読んだ後に不動産投資を始めて欲しいものですし、決して数年で何億稼げる事業じゃないことだけは認識すべきです。

ここ数年のじゃぶじゃぶの融資で買った人は 融資が閉まった今 次の人にしばらく(何年続くか?)売れないでしょうから、減りゆく賃貸需要と戦わないといけないのは恐怖でしょうね。

空室対策?それただ「木を見て森を見ず」じゃないですかね?

物事の一部分や細部に気を取られて、全体を見失うこと。

区分から始めることのメリットは、金額が安い以外にも「大やけどしない」「マーケットに慎重に参入する」「失敗したら出口が取りやすい」などのメリットがあること。

区分を12年やってきて 実感として感じています。

今まで5部屋売却しましたが、4部屋はノムコムさん。当然買値より高値で売却していただきました。



シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする

コメント

  1. けい太 より:

    門仲や元住吉は良いイメージしかなかったので、厳しくなっているとは驚きです。マンションでそのような状況であればアパート経営は今後、益々厳しくなるのでしょうね。都内の区分も高くなり過ぎて、欲しくてもなかなか手が出せません。。。

  2. ぴおほう より:

    けい太さん コメントありがとうございます。特に元住吉は壊滅的です。築25年程度のものを8年くらい前に買ったのですが、この8年ですでに1万円以上家賃が下がっています。良いイメージがあるうちにこっそり売り抜けたいです(笑)都内は高いですねえ。最近 けい太さんの地元の横浜で物件探しています。新子安狙ってますが、行けますかね?なにやら横浜の土地勘がないのでさっぱりわかりません(笑)

    • けい太 より:

      ぴおほうさん
      新子安は正直よく分からないのですが、すぐ近くの生麦と花月園前は本当にやばいです。横浜にしては平たんなエリアでアパート用地が多いのか、新築アパートがこれでもかという位に乱立しています。

      • ぴおほう より:

        けい太さん コメントありがとうございます。
        新子安と生麦・花月園みたいに近隣でもそんなに違うんですねえ。鶴見とか2駅利用可能なところで試験的に参入するしかないですね。横浜は奥が深いです。さっぱりわかりません(笑)