もういい加減 利回りや土地値や銀行評価なんて言うの止めません?


不動産投資でもっとも重要なのは、「利回り」や「土地値」や「銀行評価」じゃないと思うんですよねえ。

これから さらに厳しくなる不動産賃貸業において もっとも大切なのは長い間収益をもたらしてくれる「稼働率」ですよ。

そう「稼働率」

「稼働率」が最も重要で、それがあって初めて利回りや土地値や銀行評価を語れると思うのですが、どうやらここのところの不動産ブームで すっかりそれが逆転していると思います。

言い換えれば 稼働率を維持するための「強み」のない物件の利回りなどはもう 全く意味とも言えます。

もう強み強み強みと100回くらい言って 自分の物件の強みを再認識する必要があると思います。

不動産投資は、入居者からお金をもらって初めて成り立つ事業ですよね?

まず その物件が入居者の顧客満足を満たすだけのスペック(駅などの立地や部屋の特徴)が長い間 永続するか(←ここ重要)の視点がなんと言っても大切だと思います。

私が都心物件 かつブランド立地に限定する理由は、何度もいいますが、ブランドは減価しないんですよ。(正確には減価しにくい)

門前仲町は 所有する13年間のほぼ空室になったことがありませんし、その他の物件もほぼそんな感じです。

一度 頭にインプットされた「イメージ」を覆すことは 相当なことが無い限り不可能です。

ブランド立地に住みたいという賃借人は減ることが無いんです。

(ただ そのエリアで同じような間取りの競合が増えることには十分留意する必要があります。)

これから賃貸経営はますます厳しくなることは周知のとおりです。

ここのところの狂乱の不動産投資ブームにも もう少し 顧客起点の発想が必要じゃないかと思うことが多々あります。

「利回り」や「土地値」や「積算」や「銀行評価」

こういうバブルの時代のキーワードって、いずれも「自分起点」の視点、発想ですよね?

全く 入居者である顧客には関係がない。

例えれば サラリーマンが 自社の強みを棚卸せず、かつペルソナの設定、顧客ニーズ、市場調査もせずに 何%儲かりますって稟議書廻しているようなものです。

何度もいいますが、貴方より優秀な世界のプレイヤーたちが不動産投資で5%の利回りを得るのに四苦八苦しているのに、普通のサラリーマンである貴方が仕事帰りにビール飲みながらネット検索して利回り20%の物件を手に入れられますか?

まず ここに疑問を持たないとおかしいです。

その物件 地雷じゃないですか?

一生付き合う覚悟ありますか?

なにかあったときに簡単に売れますか?

この狂乱の不動産投資ブームで どんどんサラリーマン大家が誕生しました。また大東建託

や東建コーポレーションなど業者さんも どんどん物件を立ててきます。(これ 永遠に終わることがありません)

そんなどんどん厳しくなる不動産賃貸業で もう利回りや銀行評価なんて言うの止めません?もうパラダイム変わっていると感じてるのは私だけでしょうか?

ここまで競争が激しくなると同時に 当然のことながら少子高齢化のトレンドも無視できませんし、こちらもものすごい勢いで進んでいきます。

どんどん入居者である顧客獲得競争が厳しくなっているのは 皆さん 周知の事実です。

自分起点である利回りや銀行評価などに惑わされることなく、自分の物件の強みを再認識して 永続的に入居者を獲得できる物件なのか、高稼働率を維持できるのか?改めて考えることが重要じゃないかと思います。

コメント

  1. YOSH より:

    不動産投資にしろ、不動産賃貸業にしろ、永続的に顧客を獲得できること、
    高稼働率を維持できることが重要なのは、全くその通りだと思います。

    巷の不動産投資の話題で言うと、物件の入手時関連の情報がほとんどで、
    仮にキャッシュフローや、入居率等の話があったとしても、
    あくまで入手時点でのシミュレーションが中心です。

    更に、長期的なシミュレーションがあったとしても、
    一律に数年ごとに稼働率何%ダウンみたいな、あくまで現在の延長線上でのものばかりで物足りないです。

    不動産賃貸にとっても、集客(客付け)は、利益の源泉という意味では、
    同等以上に大事ですから、もっと注目されて良いと思うのですが、…

    • ぴおほう より:

      YOSHさん コメントありがとうございます。
      入居者視点 本当の意味での顧客視点を全く無視した(正確には軽視かな)利回りを語る人が多すぎるのにびっくりします。これもメディアの悪影響なのでしょうが、不動産投資は 投下資本も大きいだけにダメージが図り知れないことも理解しておきべきだと思います。融資が出れば成功じゃないと思いますね。