売ったり買ったり。。。。

最近　更新の頻度はめっきり減ってますが、なぜか毎日５０人弱の読者の方にアクセスしていただいています。

 

はっきりいって有益な情報は無いですから、Xで「利回り３０％だぜい」的な人の方のコメントなりポストの方がよっぽど役に立つと思いますよ。

 

 

先日　不動産投資やるより新NISAじゃねえ？という記事をアップしましたが、舌の根の乾かぬうちに不動産界隈もざわついています。

 

 

まあ　経営者たるもの朝令暮改は当たり前のことですし、新NISAは年間３６０万しか出来ないのでそこまで過敏になることもないのかもしれません。

 

さて不動産界隈の動きです。（特定を避けるため数字は少し丸めています）

ファミリー区分　売却

約１８年前　新築で自宅用として約４０００万で購入。

１３００万を頭金に、３０００万前後のシコシコローンを返し、購入後　約１２年で完済。

その後　６年間　毎月２３万円稼いでくれるいい子として福沢諭吉を運んできてくれました。

（２３万円×１２ケ月×６年）

６年間の空室期間もほぼありません。

これを約７８００万で売却。

売出後　約１ケ月で完売となりました。

仲介手数料は馴染みの業者さんなので３０％引きで。

 

経費等除いて　７８００万ー４０００万＋（２３万円×１２ケ月×６年）のような計算です。

約５千万の利益でしょうか？

これから譲渡所得税７００万近く納税しなきゃならんので、まだ確定はしないですが。。。

もちろん借金は無いので、７８００万ー仲介手数料ー譲渡所得税他で手残りは６５００万程度になるのでは？と試算しています。

この６５００万は皆さんが大好きな米国債で運用する予定です。

 

続いて買いのほうですが、もちろん茨城です。

過去にも記事にしてきました。

ナウイ街にしか投資してこなかった私が注目している街

茨城愛が止まらない

ほんと今年から何回茨城いっただろうってくらいいろんな町を訪問しました。

もちろん記事にしたようにつくばに買えれば一番いいのですが、さすがに高い。

なので　取手、牛久、神栖、稲敷、阿見、土浦、古河あたりまで視察に行きました。

これからの中では、神栖はリゾートなんですよね。

たしかに大企業の社員などのターゲットはいるがちょっと層が薄い。

古河もかなりの最有力候補で買い付けだしたりもしました。（下妻あたり含めここらへんは工場が多いんですよねえ。）

 

もちろん狙っているのは　程度のいい平屋のみ。

だって他の戸建てに比べて圧倒的に差別化できるじゃないですか？

あと　よく「築古戸建て」なんて表現する方がいますが、あの「築古」って入居者にとって何のメリットがあるんでしょうか？

まあ　だいたい安く買えるから利回り高くなるって自己本位の考え方なんでしょうが。。。

それで素人のリフォームじゃ　一時的に借りてくれる人はいてもその後に苦労するのではないでしょうかね。

不動産賃貸業もそうですが、顧客に何のメリットがあるのか？を常に考えないと飽和する市場の中で爆死する可能性は高くなると思いますよ。

一に二にも優先するのは顧客（入居者）です。決して利回りや銀行融資ではありません。

 

そうやって茨城を徘徊してる中、今週つくばに程度のいい平屋が出たんですよ。

市街化調整区域？

はあ　また建て替えられないのか？と思ったら、マイソクに建て替え可能と書いてある。

市街化調整区域で　建て替えられる要件はだいたい３つあります。

良い子の皆さんはよく覚えておきましょう。ここ試験に出ます。

市街化調整区域で　すぐ諦めるのはもったいないです。

内見の後　つくば市役所に行って確認したので間違いありません。

 

人口増加率日本ナンバー１のつくば市ですが、平屋の賃貸ですが、２０２３年１１月１６日現在でほぼありません。

これは圧倒的に差別化できるのではないかと思います。

（ebayのように物販やってる人ってだいたい目利きが勝負じゃないですか？あれと同じです）

 

 

 

 

あっもちろん新耐震なのですぐ建て替えるわけでも無いんですけどね。

こちらも５０万ほど指値をしたら、仲介さんから満額でも買いたいって人がいるんで、満額になっちゃいました。

だって　市街化区域にある７０㎡くらいの平屋なんて１６００万でも　瞬殺ですからね。

 

というわけで念願のつくばに物件が持てそうです。（まだわかりませんが）

３連休に立川の昭和記念公園に行って来ました。

いやー　本当にすごい人。

正直　東京はもう人が多すぎです。

だってサラリーマンなら平日は満員電車に揺られて、休みはどこ行っても大混雑でしょう？

すごいですね。としかいいようがありません。

それでいよいよ首都直下地震なんかが来たら一極集中の日本はオワコンになっちゃいますね。

 

もちろん現金一括です。

それにしても皆さん　需給がわからないのに　よーく借入される（笑）

どうなるかわからない、確証のない事象について　借金無い（または少ない）のが一番ですし、先日の記事にも出ていましたが飯田産業もケイアイスターも在庫がだぶついてるでしょう？

これで益々売りにくくなるのに、借金するなんてほんとに素晴らしいと思います。

 

つくばですが、行ったことは無い方はぜひ行かれることをお勧めします。

はっきり言って近未来都市（笑）

ブラジルの首都　ブラジリアと雰囲気が似ています。

物件見に行くときも、つくば大学の並木道が本当に美しかった。

緑も一杯だし、夏　芝生にねっ転びながら　本読むと最高だろうな。

つくば大学も自転車で５分くらいの立地なので、図書館や食堂（一般に人も使えますか？）や公開講座など　教養を満たしてくれそうなので　あの街は本当に伸びしろしかないです。

だって　こんな世界各地見て回っている私が言うんだから間違いは無いです。

 

そんな感じで毎年　”利の乗った”都心区分を売却し、つくばに着々と拠点を増やしていきます。