ヤドカリ投資で 住宅ローンを使い倒せ!


セミリタイアするには いくつもの障害があります。

大きいのはこの3つ

1 住宅ローン

2 子供の教育費

3 専業主婦の嫁

この3つを最低限クリアしていないと永遠にセミリタイアできません。

50代以上の方は 特に1の住宅ローンはと2の子供の教育費は 気になるところでしょう。

私は すでに住宅ローンを返済しており、今は嫁含め2つの住宅ローンを返済しています。

これを完済すると3つの資産が獲得できます。

(あっワンルームは 資産とは言わないですし、呼びませんし、思いません。立地がよくてもあくまで投資商品です。)

以前 中目黒の戸建てを内見した際、某営業マンから 「いやー住宅ローンを3つ組むのは当たり前ですよ」とイケしゃあしゃあと言われ ああそういう考え方があるのかあと思ったことを記憶しています。

そんな私ですが、セカンドハウスローンを組んでいるのはご承知の通りなので ここでは割愛します。

住宅ローンですが、平成16年 36歳のときにはじめて住宅ローンを使用しました。

私33歳くらいまで会社の寮にいたので ”住”に関する興味は低かったです。

当時は結婚する予定もなく住宅を買うのも遅れてしまいましたが、これは今になっては大後悔しています。

平成16年に購入した新築マンションのスペックです。(イメージです)

4,500万円 頭金1、200万円、借入3、100円 金利0.85%

これを平成28年 48歳で完済しました。12年です。

住宅ローンですが、35年という響きが嫌ですが、35年もかかって返済する人なんてほぼいません。13年ほどで完済するのが平均です。

住宅ローン完済の実態調査

この統計 見ても 私の住宅ローンの完済は平均的とも言えます。

当然 当時4部屋分のワンルームマンションの売却益があったのでこれも大きく寄与していますし、住宅ローンを返しきれていないとセミリタイアできていなかったかもしれません。

返済しての感想ですが、当然 ローンの返済が無いので気が楽ですし、毎月20数万円の家賃を運んでくれる、都心で間取りに競争力があり、66㎡の広さの資産が手に入った(当然 正しく管理することが前提)。想定売却価格も16年前とほとんど変わっていませんから 16年間 家賃もタダで住んでいたことになります。(郊外だとそうはいきません)

ただ もう一度やり直せるなら こうします。

24歳で50㎡の中古マンションを買います。イメージだと人形町に2,500~3、000万円の新耐震の中古マンションを購入

10年ほど住宅ローン控除をもらいつつ 繰上返済します。

繰上返済後は賃貸に出します。

38歳で武蔵小山に3,500万円程度の新耐震の中古マンションを購入。

10年ほど住宅ローン控除をもらいつつ 繰上返済します。

繰上返済後は賃貸に出します。

50歳~52歳で 世田谷や城南地区に賃貸併用住宅を中古で購入。約1億。

上記2つの家賃収入と賃貸部分の家賃収入で返済しつつ、住宅ローン控除はもらいます。

それと同時に不動産投資をすればよいと思います。

嫁も所得が多い正社員であれば もう1戸の追加も可能でしょう。

これ 普通にヤドカリ投資法として有名ですが、なかなか実現できる人はいません。

ただ ワンルームより よほど管理のいいファミリーマンションの方が資産になりえますし、このヤドカリ投資法 最強の投資法だと思います。

よく「繰上返済するより、借入金利より高い利回りで運用した方が得」という教科書的なご意見もありますが、なにせ 運用ですから 昨年12月のような暴落があったら もう目も当てられません。定期や国債が3%くらいの利回りなら適用できる考え方ですが、紙の資産で”絶対”に3%運用できない限り辞めたほうがいいです。そんなに市場は甘くないです。

それよりヤドカリ投資法の方が絶対確かだと思いますけどね。