来年の不動産投資をどうするか?それが難しい。


NISAはどうするか?はすんなり決まったのですが、来年 不動産投資をどうするか?はなかなか難しく悩みが深いです。

まず「価格」ですが 皆さんご存知のように今はまだここ数年の天井圏から下がりつつある過程ですし、郊外の値下がりに比べて 私がメインにしている都心の物件の価格にはあまり影響がない状況が続いています。

今年を振り返ってみると満室経営できて非常に良かったのですが、課題はあります。

①ファミリー区分のシェアが高い。

②法人での取得ができていない。

投資の基本である「分散」も出来ていますし、かつ一つの物件に資金を「集中」しているようなこともありませんし、「流動性」の高い区分を現金を入れて購入することで「高い自己比率」を実現することで、不動産投資のリスクも低減していると思っています。

これから客付けがどんどん難しくなる郊外のアパートや、同じ地域の同じような戸建てがどんどん空室になりつつある戸建て投資は来年もやる予定はありません。

今年の前半は23区内の戸建ても探していたのですが、江戸川区宇喜田町の悲劇を見て思い直しました。

注)江戸川区宇喜田町の悲劇とは・・・

地下鉄の急行停車駅である江戸川区の船堀駅徒歩12分の宇喜田町に点在する空き家群。

所有権で800万前後で買えるお得な物件がよく売り物が出てくるが、よく見ると向こう三軒両隣

全部空き家だったという空き家が都内でも増えつつある現実を感じさせてくれる貴重なエリア。

それらがいくら安くて高利回りでも全く食指が動きません。

そういった空き家の多い地域で戸建てを購入してしまうと 戸建ての「希少性」がなくなり、同じような戸建てと「同質化」するため 戸建て投資の優位性が保てなくなると思います。

私自身 戸建てをやっていないので、あくまでも推測です。

本来 不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンであると考えています。

地方高利回りで有名だった石原博光さんが米国では5%~7%の利回りで運用されているのが不動産投資の本来の姿なのではないかと思います。(新興国は別)

先日上野駅徒歩6分のビルを見に行きましたが、都内好立地のビル(検査済証のあるもののみ)は購入する可能性はあります。

そんなこんなで悩ましい来年の不動産投資ですが、

①の解消するため 2部屋分繰り上げ返済しようと思っています。繰り上げ返済については賛否両論ありますが、借入がないのは精神衛生上すごくいいです(笑)さらに自己資本比率があがります。

②ですが、法人で買うのも最初は区分になると思います。でも都内の好立地はほとんど出てこないですし、郊外も判断が悩ましい物件が多いです。先日も京王線府中駅徒歩6分で最上階角部屋が450万くらいで出てたのですが、家賃が3万円前半しか取れないんですよねえ。淵野辺や橋本の周辺もかなり家賃の下げが厳しいエリアで有名ですが、京王線ももうここまできたかあって感じです。

それでも 久地駅徒歩7分370万や武蔵浦和6分480万など 郊外に実験的に参入しようと思っています。だって都内は買えないから(笑)

芦沢さんの直近の本で 芦沢さんが最近買われた物件(新子安とか?)が披露されていますが、区分はもう郊外しか買えないかなという状況が続いていますし、今後数年はその状況は続くかもしれません。

法人で区分を買うイメージ的には 500万前後の安い区分を現金で買う→それを担保に都内で800万~900万前後のそこそこ良い区分を買う。

セミナーでお話した野村ウェブローンを高利回りのETFを担保に借入し500万前後の区分を購入、家賃と配当の2馬力で返済→それを担保に800万~900万前後で区分を買う。これで実質3馬力で返済。

当座借越でお金をかり、500万前後の区分を購入、それを担保に800万~900万前後の区分を買う。

これができれば1年間で6戸くらい買えるかもしれません。

区分にこだわるのは金額が安いという側面もありますが、私にとって「郊外」という未知なマーケットに恐る恐る参入する慎重さと分散投資の意味合いが強いです。

訳のわからない未知なマーケットに何千万も借金するような無鉄砲なことは私にはできません。

区分の投資ですが、先日のセミナーで来られた人の中でも 大阪の中心のみで運営されている方、郊外だけで15戸運営されている方等、いろいろな必勝法があると思いますし、そういった方は運営されているうちに経験を積まれてさらのその地域の特性を深く把握されているのではないかと思います。ここは撤退するとか重点的に行くとかの判断も的確にできるようになるのではないかと思います。

日本がこんな状況ですから、米国も検討中ですが、なにせここは法人で買うには現地法人も立ち上げなければいけないみたいだし、個人で買うしかなさそう。それ以外の新興国もいろいろ勉強している段階です。ベトナムも行ってみる予定です。食べ物美味そうだし(笑)

今まで5部屋売却しましたが、4部屋はノムコムさん。当然買値より高値で売却していただきました。



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