今も不動産のブームが続いています。
すっかり２０１５年頃に終わったかと思ったらまだまだこのブームは続きそうです。
ただブームが終わった時にどういう姿になるかイメージしておくことは重要だと思いますよ。
まだまだ続く不動産投資のブームですが、その担い手は多くの２０～３０代のサラリーマンなのではないでしょうか？
今はそういう人と接する機会が無いので想像なのですが、やはり年金が少ないとかの”将来不安”が大きいのでしょうね。
そんな人たちにアドバイスをするなら、かつ私が今の市況で不動産投資を始めるならという記事を今日は書いていきたいと思います。
まず不動産投資をする際に、皆さんが興味あるのが①銀行の融資②利回りや土地値段③建物のスペックだと思いますが、これいずれも間違いです。
一番最初に来るのは 徹底的に入居者目線で考えることです。
顧客起点で考えることの重要性 | やっぱり区分所有でいこう！ (piohou.com)
その街に入居者が住みたいか？入居希望者に人気があるか？駅の利便性が高いか？
投資する町が 永続的に人気を保てるか？
その人気が永遠に変わることが無いか？
等 投資する町と物件について 徹底的に入居者目線にこだわることが重要です。
銀行の融資や利回り、土地値？はあ これ入居者に関係ありますか？
これから入居者獲得競争は益々激化します。そんな中で 入居者から選ばれ続ける物件を手にしないと早晩 入居者がつかない、家賃を下げる、フリーレントをつける、など体力勝負になってしまいます。
まずは徹底的に入居者目線にこだわることが必要だと思います。
ここは意見のわかれるところですが、私なら今でも区分を買います。
①ワンルームは想像以上に売却しやすい（私の所有する物件はすべて徒歩７分以内なのでなおさら売却しやすい）
②修繕積立金、管理費などをあらかじめ計画的に収支を組みやすい（１００万単位の突発的な修繕はほぼ起きない）
③最上階角部屋など入居者が好みそうな部屋を選別できる（間違っても木造１階のような不人気な物件は買ってはいけない）
④単身の高齢者が想像以上に増えており、入居者層としては一番ボリュームゾーンになるだろう。
今流行りの築古戸建てですが、
①今後、団塊の世代が亡くなるっていくので空き家はこれからどんどん放出される。
②カチタスなど強い競合がすでに存在するので、売りづらくなるのが予測される。
（素人がお化粧直し程度にリフォームするのと、プロがリフォームするのとどっちが刺さりますか？）
③新築戸建てももちろんドンドン建てられ、築古戸建てを実需向けに売却するのが益々難しくなる（江戸川区ではすでに２千万以内で新築戸建てが売られています）
④そもそも核家族化が著しく進むのに、そんなに広い家が必要なの？という疑問。
私の勝手な想像で、いまいち築古戸建てには全く食指が動きません。
もちろん区分でもやってはいけないのが２０００万～３０００万の築浅の物件を買うことです。
例えば月島のような超一流立地なら１００歩譲ってあるかもしれませんが、城東、城北など 生産緑地の解放や戸建ての一次所得者が売却しアパート等へ転用する例が多く あきらかに賃貸需要が厳しくなりそうなエリアをこの価格で買うと爆死すること確実なので絶対止めておきましょう。
以前ならナウイ街の物件を７００～８００万で買いましょうと推奨していましたが、今は郊外（武蔵野線沿線まで、かつ川崎まで）で利便性の良い駅の駅近で管理状態のマンションを６００万～７００万で買うのを勧めると思います。
おそらくこの価格帯が底値だし、ここから３００万になることはほぼ無いでしょうし、賃貸需要を見誤った（例えば駅前に野村不動産のプラウドフラットが５００世帯の単身世帯用マンション作ったや、駅から１５分の木造アパートさんが苦しまぐれに賃料を激安にした等）としても 駅近であれば この攻勢をかわすことができると思いますし、賃料も直接カニバラないと思います。
そういう物件を２～３年ごとに１部屋づつポートフォリオに加えていく。（しかも現金で！）
それが一番資産形成の近道なんじゃないでしょうか？
もちろん１部屋のうちは０か１００か論争になりますので、焦らず行くべきですし、利回りがそんなに低くて！なーんて声も聞こえてきそうですが、堀塾の堀先生が２～３％で廻しているのに、普通のあんちゃんが利回り２０％や５０％っておかしいと思いません？全然 そんな雑音に耳を傾けずに、入居者の途切れない区分をシコシコと買っていくのが 不動産初心者にとっては一番安定的に資産が増やせると思います。
多くの人がキャッシュが少ないなあと区分投資に挫折するようですが、６００万～７００万の物件を２戸目まではキャッシュで買って下さい。３戸目からはローンでも構いませんが、まず１～２戸で不動産投資の基本を学ぶことも大変重要だと思います。