そもそも売れない不動産を持ってはいけない。


先日 15年前に新築で4400万円で買ったファミリーマンションが5000万円の査定がでたという話をしました。

その後 ある海外不動産投資で有名な個人投資家の方(ここでピンと来た方は鋭い!)の話を聞きにいきました。

彼は 東南アジアや中国、欧米にも不動産を持ちながら ご自身でも別事業をされている洗練された投資家です。

彼の話で印象に残ったのが やはり不動産の売却(←ここ重要)で大きなキャピタルゲインを得て それを原資にさらに複数の国の不動産に分散投資していること。

あっあと 少々の損切りはしょうがないという割り切った投資スタイルも印象的でした。

そのキャピタルゲインですが、買値のなんと4倍!!

一つの物件でですよ。

2000万で買った物件が 8000万で売れたようなイメージです。

これが海外不動産の醍醐味ですね。

私の日本の不動産の数百万円なんて屁みたいなもんですww

しかもその間5~7%のインカムゲインを得ながらですからね。(20%じゃありません)

そりゃ一粒で二度おいしいわけです。

また 複数のエリアに分散しながら、ポートフォリオを構築し、時流に乗った投資をされているのも印象的でしたね。

洗練された投資である彼の話を聞いて、やはり売れない不動産を持っていてはいけないなあと痛感しました。

東南アジアで言えば プレビルドで塩漬けしているような話も聞きますし、塩漬け物件持っていると投資効率悪いことこのうえありません。というか 株と同じで損切する勇気も必要ですし、損切できない人は 一生資産を築けないと思います。

今の若い人で不動産投資をしたい人は、インカムもキャピタルも得られる、日本の不動産は 都心以外に対象になる物件が少ない そういう点でも海外に目を向けるのも悪くないと思います。当然 視察名目で経費で行けますしね。

私は見送りましたが、ベトナムのメトロスターは数年で1,5倍にはなると思いますよ。あっあくまでも予想です。

日本の有名大家さんは すでにここ数年の不動産投資ブームで売却を終えたフェーズか、資産の入れ替えが終わったフェーズに入っています。

数年前まではいかに買うかに焦点が当たってましたが、もうそういうフェーズではないことは認識すべきです。

地方や郊外で戸建てやアパートを今 持っている方は 現在 どのくらいで売れるか?一度 不動産会社に査定を依頼してみるべきですし、今後も売れそうか?という”将来的な”見通しを持っておくことは絶対に必要です。

今は満室で利回り30%だけど、退去したら 周りが売戸建てばかりで全然 売れない、大東建託や東亜コーポレーションなど競合がアパートを建てまくって入居者がつかないような状況だと何のための投資かわからなくなるんじゃないでしょうか?

そこはもう融資付けや利回りの話じゃないと思います。

今後 こういう不動産の塩漬けという投資効率が異常に悪い恐ろしい事態が生じることは想像に難くありません。

その原因として ここ数年のブームを煽った駄本には 売却のことがほとんど触れられていない(いかに融資を引いて高い見せかけの利回りの物件を買うかばかり)し、そもそも作者自身も売却を経験していないような本が商業主義で多数発行され、それに飛びついた個人投資家が被害を被るんだと思います。

そもそも不動産という字は「動かしずらい動産」と書いてあるじゃないですか?だから「不動産」なんです。

売ることは買うことより100倍難しいです。

(売ったことがある人はわかると思いますが、経験がない人は全く理解不能だと思います)

そこを 本当に甘く見ないほうがいいと思いますよ。

コメント

  1. YOSH より:

    不動産は買うよりも売る方が難しいのは全く同意です。
    また、確かに物件の売り方を記した書籍やセミナーも少ないですね。

    「あなたの物件売ってください。」は、怪しい不動産屋からの迷惑電話と、
    大手不動産屋からのダイレクトメールばかりです。

    これらに売却をお願いすれば二つ返事で受けて、すぐに売れるとは思います。

    しかしその売却価格は…、両手が狙いか?中間省略で中抜き狙いの価格かな?、
    と勘ぐってしまいます。いかんせん彼らも商売ですから。

    • ぴおほう より:

      YOSHさん コメントありがとうございます。
      売るのは全く難しいです。地方、郊外の戸建て、アパートの人がうまく売り逃げできるか心配になっています。そんな私は5回売却して 5度ともキャピタルでていますが、それも区分のいいところなんですが、なにせ地方、郊外はいいよと 煽るブームには勝てません。