だから区分投資は流行らない。


今 顧問契約を結んでいる税理士さんを更迭し、新しい税理士さんと契約することになりそうです。 私は 不動産賃貸業をするにあたり 基本的に...

先日 上記の記事をアップしたところ、メッセージをいただきました。

税理士が近所である意味は?と。

これ 私が住んでいる品川エリアの特殊事情があります。私が住む旧東海道の周辺ですが、まあほとんど売り物件が出てこない場所なんです。

普通のウェブサイトなんかにはまず出てきません。

当然 人気の観光地でもあるので、裏情報(銀行や税理士や町内会の実力者内)ですべて処理されていきます。こういうところでゲストハウスをやったり(区役所間の情報で内密に処理)、シェアハウス(なぜか世田谷の不動産会社が隠密にゲット)を運営できたりすると もう永遠に収益が期待できるわけです。

こういうのが川上情報なんでしょうねえ。

その川上情報得るためには、地元の税理士や銀行さんとネットワークもっていないとそこに辿りつけないわけです。

そういう特殊事情があるんですね。私の住む品川エリアの場合。郊外にお住まいの方には全く関係ない話かと思いますが、おそらく浅草とか上野のアメ横とかあのへんの不動産情報も事情は同じでないかと思います。

そんな返信をしていたら、実は区分投資が流行らないのはそういう理由(数が少ないという希少性や 情報は入ってこないという情報量の少なさ)があるのかもしれません。

だって ブランド立地で 販売価格1000万以下、戸数が50戸以上、適正な修繕が行われているのって都内では50棟くらいしかないのではないかと思っています。

(もち 1000万以上で、旧耐震をふくめればもっと増えますけどね)

ただたんに安いではなく、こういうポテンシャルを秘めたものは本当に少ないです。

当然 一般的に管理が良いと言われるファミ混なんてほとんどないです。

そうなんですよ。そういうお宝物件を持っている人自体が少ないですし、その物件持っている人たちは 入居者が絶えないことを知っているのでほぼ売りに出さない。

今は 買いたい人が劇的に増えてきているので、たとえ 物件が売りにでても瞬殺されるわけです。

(基本的に区分に批判的な人は、表面的、かつ誰でもわかる数字(管積とか)で批判しているだけで、その一方、この入居者が途切れない安定感は何物にも代えがたいことを理解されずにいらっしゃる方が多いですよね。もちろん区分を持ったこともありません)

芦沢さんも、初期にご購入された三軒茶屋なんかは もう高値でしか取引されていない、かつ上質な情報が出てこないので 以降 ナウイ立地には購入されてませんし、都内物件が高騰するにつれ、どんどん郊外にシフトされていますね。

私も御多分にもれず、どんどん郊外に都落ちしています(泣)

”これは一生のお宝になる”都内好立地区分を時間をかけじっくり一戸づつ、現金を多めに入れて取得していく方法は、まだまだ若いサラリーマンの有益な蓄財法だと思っています。

ただ そういう若くて コツコツ投資できる人ばかりでないでしょうから、趣味と実益を兼ねた中年サラリーマンの希望の星 Gucciさんのように特定エリアに精通するのは間違いないやり方だと思います。

ダメなのは利回りが高いからって 立地に関係なく、管理状態を精査することなく 脈絡のない買い方をするのはあまり感心しないですけどね。

Gucciさんがいきなり鎌倉大仏か鎌ヶ谷(あそこ?)に 利回り30%の区分 買うみたいな。

それはもちダメでしょう(笑)

コメント

  1. Gucci より:

    なんかすごい持ち上げられてますが、、、
    単なるダメリーマンですよ。
    でも、大曽根や西宮、蟹屋の物件は欲しいです(笑)
    さすがに水道橋や信濃町は買えないので。

    • ぴおほう より:

      Gucciさん コメントありがとうございます。
      いやーGucciさんのエリア限定ピンポイント爆撃凄いです。横浜愛を感じます。わたす本当に横浜のことわかません。保土ヶ谷と戸塚の区別がつかん。これくらいの知識の人が利回りだけで飛びつくと火傷するでしょう?