わひこの思ひ出


先日 千葉周辺の物件を得意にしていたわひこさんが倒産しましたが、都心のナウい

立地を標ぼうする私も実はわひこさんからの紹介で物件を見に行ったことがありま

す。

それは、外房線と内房線が交差する大網駅徒歩15分くらいの一棟ビル。

1階が店舗で、2階がレジデンス。たしか6000万くらいで利回り20%くらいだっ

たでしょうか?

目の前が大網白里の市役所前で人通りも多くて これはいいなあと思ったのですが、

結局は縁がありませんでした。

理由は3つ

一つ 6000万とは言え、当時の私のポートフォリオの中では借入の金額が大きす

ぎた。

昨今の不動産ブームでは 借金総額を自慢する風潮がありましたが、その中身を精査

する必要があります。

現在価値(利回りは土地価格)ではなく 将来、未来にわたって収益を生み出す物件

なのか?

当然ですが、不動産は入口で勝敗の多くが決まってしまいますし、ダメ物件を掴んだ

場合、損切り分や仲介手数料などで多額の損失を出してしまいます。

今の借入金のポートフォリオの中でどういう位置づけなのか?等々 借入するのは

慎重にありたいものです。

ここのところのブームでは、銀行の融資が下りたから買うみたいなかなり乱暴な買い

方をしている人、本で煽っている人もいましたが、大変危険な考え方だと思います。

次に駅徒歩圏、市役所前という好立地で、空き地だらけだったのも気になりました。

”現在”空き地だらけということは”将来”どうなるのでしょうか?

遅かれ早かれ(3年後なのか?10年後なのか?)どんどん競合が生まれてくる可能

性があり、家賃等で価格競争に巻き込まれる可能性があります。

そうなり始めた時(つまり3年後か?10年後?)に 価格競争に耐えうる財務状態

だったらいいのですが、そうではない財務がタイトな状況だと価格競争に負ける可能

性も多いにあります。

そういう将来起こるであろう不確実性はできれば排除してきたいと思いました。

最後に 1LDKくらいの間取りで家賃は2万円後半が主な価格帯でした。

この価格帯は地方で最もボリュームのあるところだと思います。

駐車場云々の付加価値では、もう競争できないレッドオーシャンど真ん中。

これから 空き地に物件が立ち始める可能性があり、かつ平均的な間取りでは競争に

勝てないのはわかりきっていますし、こういうレッドオーシャンの物件だと不良入居

者を掴むリスクも高いと思いました。

リスクは高いですが、競合がいないところ、少ないところ(ちょっとだけブルーオー

シャン)で戦ったほうが まだ勝率は高いと思います。

そんなこんなで、地方の物件も見ていますが、どう考えても都心のほうが 安心、安

全な不動産経営ができると思っています。

地方で成功している方もいらっしゃいますが、地方の不動産会社へ営業に行ったり、

現状回復に時間をかけて現地に出向くことなど私には向いていないし、できないとい

うのが結論だと思います。

今まで5部屋売却しましたが、4部屋はノムコムさん。当然買値より高値で売却していただきました。



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コメント

  1. YOSH より:

    僕は別な意味で「わひこ」と縁があります。
    僕が購入したマンションの一つはKさんから買っています。
    Kさんは「わひこ」の前社長で、購入当時はリーマンショック後でしたが、
    別な新興の不動産投資会社の若い営業担当でした。
    将来独立するんだと、やる気満々で仕事していたのをおぼろげながら覚えています。

    話変わって、大網駅、こちらも今となってはなつかしいですね。
    もうすでに売却していますが、ここにも区分を持っていました。
    (駅前の高層マンションと言えばわかると思います。)

    駅近でも、それらに対応する競合は必ず存在し、客付けには苦労しました。
    大枚はたいてフルリノベを実行したところ、少しは差別化になったのか、
    入居希望者も現れましたが、その分すらも回収することできずに、
    とほほの大損切り売却でした。

    • ぴおほう より:

      YOSHさん コメントありがとうございます。当時の営業は若い人だったのですが、「不動産?買えば楽勝ですよ」的な人だったので今どうしているか非常に不安です。大丈夫だったのでしょうかね。大網駅前 わかります。旧耐震のですよね。駅から近いし、近くにイオンあるし、僕も見に行ったことあります。おお購入されていましたか?客付けに苦労したのか実感こもっていますね。そういう経験をされていることが強いと思います。