パークホームズでわらしべ長者になりたい

数年前の不動産投資ブーム+銀行ゆるゆるの時代には、低属性の方がめいっぱいレバレッジを利かせて高利回りの物件を取得し、セミリタして、その楽しそうな情報をSNSや本やセミナー等に乗せてブランディングするのが流行しました。

ただ潮目が変わりつつある今 そのトレンドが一気に変わってきている気がします。

低属性の方は 今までのこの手法はほぼ通用しませんし、銀行融資ゆるゆるで恩恵を受けた人の中でも 取得時は高利回りの物件も 相次ぐ空室、修繕費等で苦戦される例も散見されているようです。

誰がなんといおうと、日本の人口減少や空き家の増加というトレンドには逆らうべきではないですし、(その逆なら借金してでも乗るべき)そういう大波に立ち向かうには ”強烈な”イノベーションという武器で戦わないと爆死するのは当然なのは誰でもわかると思います。

当然ながら 人口減少や空き家の増加は 将来は”今より”もっと悪くなるのは留意すべきです。

逆に将来が”今より”もっとよくなるなら借金してでも購入すべきです。

セゾンの堤康次郎さんや森グループの森泰吉郎さんがやったのはまさにこれですね。

ボロ家・高利回りブームでブランディングしてきた人たちはこのブームを延命させないと 自身のボロ物件が高値で売却できませんから、ブームの延命に必死ですが、その情報に流されないよう注意が必要です。

私は セミリタ後 毎年キャッシュで1戸づつ買うのを目標にしていたのですが、ここ数年 都内のナウイ立地のワンルーム区分の価格が上がりすぎているのを感じてました。

ナウイ立地のワンルームを得意にしていたので、仕事(特に営業関係)で言うと勝ちパターンが決まらなくなったようなものです。

さて どうしよう?と熟考を重ねる中、道路付けの良い都内の戸建てなどに買付をいれたりしてみました。

でもやはり違うんですよ。違和感がある。

戸建の建物でも一棟ものでも やはり建物”そのもの”に自信が持てないんですよね。

入居者に「安全(安心)な暮らし」を提供をするのが 賃貸業の基本なのに、この建物 本当に大丈夫?という不信感が先立ちます。

ここでは 利回りなんて自分本位の基準なんてまったく関係ありません。

私が持つ都内ファミリー物件(松井建設施工)も新築で買ったんですが、築後13年経過した後になって「耐震スリットが入っていなかった」なんてことも平気で起こるわけです。

耐震スリットを含め建物の構造、建造物の知識について 理解が深い人は別ですが、残念ながら私はそうではありません。

築古の戸建てなんて 耐震性や建物の構造等に心配ないのでしょうか?

やはり建物に関する不安がある限り、やはり戸建てやアパートはありえないという結論に達しました。もちろんマンションもその不安はありますが、その責任は一人で追わなくてもいいこと(例えば これだけ台風などが増えてくると 台風で屋根やひさしが飛び、通行人を死傷させるなんて普通に起こるわけです)が大きいです。

もちろん 毎年 各種定期点検をしていますから、そういうリスクもかなり低減されると思っています。

もちろん 3年前に今のようなコロナ禍を想像できた人がいなかったように、「まさか」が起きることもありえます。昨日は防災の日でしたが、もちろん首都直下型地震が起こることも想定していれば、地盤の緩い土地には物件持てないですし、あらゆる場所に分散しておくのも重要なことだと思います。

「まさか」が起きるんですよね。「まさか・・・」が。突然に

今回の物件も利回りはなんと6%です。

別にキャッシュで買っているので、特にストレスも無いですし、これくらいの利回りで十分です。

この物件 オーナーチェンジで買ったのですが、「三井のパークホームズ」というブランドマンションです。

(もちろんブランドもいいのですが、管理状態が最高にいい!!です。これは後日記事にする予定です。)

ワンルームマンションも トップとかメゾンシリーズは一つも買っていません。

だってボロイでしょ?(笑)

ボロくないトップがあったら教えて下さい!(爆)

もちろん ファミリー物件ですから、将来的な転売も視野に入れています。

金額は丸めていますが、2500万円で買って、3000万円で売るみたいな感じです。実際 今 野村不動産では同じマンション同じ間取りを2900万円くらいで売っていますね。

私自身も今までワンルームを8度売却して すべて買った値段以上で売却しています。ただワンルームだともちろんキャピタルゲインが少ないので、今回はロットの大きいファミリー物件にしたんです。

都心のワンルームでキャピタルが何度も出ているので、もちろん追い風があったにせよ、多少の「目利き力」があると信じたいものです(笑)

潮目が変わった点でもう一つ大きいのは、インカム主体の不動産投資からキャピタルへ変わりつつあるのも大きな変化なのかなと思っています。

いつまでもインカムインカムなんて言ってると波に乗り遅れますよ。そこの貴方!

パークホームズというブランドですから、退去後実需に売却するのも簡単だと思っています。

よく 築古戸建ての人が”実需に売る”なんていいますが、これほんとによく考えたほうがいいですよ。

何度もいいますが、住宅購入希望者の虚栄心を満たすのは相当難しいと思っていますし、カチタスなんかの強い競合も出てきています。

私も品川にマンション買う前は3年ほど物件を吟味したように、数百万円とは言え ”実需に築古を売る”これは相当難しいと覚悟しておいた方がいいのではないでしょうか?

もちろん反復売却にならないよう注意が必要ですが、業としてそこまで必死になってやることもないかなと思っています。

コメント

  1. モツ より:

    ボロくないトップ、名言ですね。あったら見てみたいです。
    持ってみたら何で全部ああなんだという理由が判明しましたので機会がありましたら。

    • ぴおほう より:

      モツさん コメントありがとうございます。
      トップですが、青砥はそこそこ良かったと記憶しているのですが、やはり放置自転車がダメでした。ほぼダメなのが多いですねえ。