13部屋目を購入しました。

13部屋目の売買契約を先週末に終わらせました。

過去ブログ

を見てみるとワンルームを買った最後は2012年10月だったので、なんと6年ぶりにワンルームを購入しました(汗)

改めて振り返ると2007年から2012年のリーマンショック後の5年間に、ドドドと10部屋も買っていたんですね。

なんて光速なんでしょうか?(笑)

まあ 当時のブログ見ても これ以上の借金はヤバスと書いてありますね。

あまり焦って買ったような記憶もなく、ただただサラリーマン時代の属性を活かして買い進めていたような記憶があります。

久しぶりに購入したワンルームで、しかも初めての法人での購入ですので、これからが新たな第一歩かもしれません。

場所は初めての横浜市です(笑)

(笑)がつくほどの激戦区ですが、今の市況では郊外でしか買えません。

郊外のホットスポットを探していきたいと思います。

売値ですが、730万で出ていた物件が700万に下がり、さらに指値を入れて670万。

売主の方は開業医。

バブル期に2200万で購入され、ずっとホールドされていたそうです。

今回はキャッシュで購入です。

駅はJRと私鉄の2駅利用(私鉄は急行停車駅)

郊外ではこれくらいのスペックじゃないと厳しいですね。

私鉄各駅停車等はおそらく検討対象外でしょう。

徒歩8分とありますが、大きな通りなのでそんなに遠さを感じません。

近隣に大きな商業施設が3つあります。

このマンションの差別化ポイント。

7階の高層階。

ファミ混。

100戸以上。

駐車場付き。

修繕積立金1億5千万以上

さらにペット可。

なかなかこういう高スペックの物件は都内にはありません。

というかワンルームでこのスペックは皆無でしょう。

このスペックでどこだかわかる方は横浜マンションマニアの称号を差し上げたいと思います(笑)

ただいい面だけではありません。

デメリット面

①部屋に洗濯機置場がない。

マンション内にコインランドリーとすぐ横にチェーン店の清潔なコインランドリーがあるのですが、ちょっとマイナスですね。1月末に空室になるので、洗濯機置場が設置できるか検討してみます。

②100戸以上の同建物内での競合。

100戸以上のワンルームは初めてです。同建物内で家賃の競争、売却の際の競争等どのような展開になるか検討がつきません。

今回は法人での購入なので、デメリットが目につくようなら、すぐ売却です(笑)

この多少の損切りですぐ逃げれるのも区分投資の大きなメリットですね。

今回の購入は60歳まで(あと約9年後)に高い自己資本比率を実現しつつ20戸を実現するための一歩になります。

決して芦沢晃さんのようにはなれませんが(爆)

短期的には2020年末までにキャッシュでもう1戸。2戸のキャッシュフローを元手にレバレッジを利かせていきます。金利1,5%でもう1戸。その3つを担保にさらに3戸買っていこうと思っています。これで6部屋になった後、初めて住信SBIのカードローン使って6馬力いや7馬力(配当利回り)で返済していくのがいいかもしれません。

60歳からは経済の市況次第ですが、売り方へ転向し、70歳までにほとんど売りつくしたいと思っています。

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コメント

  1. 目指せ○○○! より:

    ぴおほう様
    以前物件を探したことがあるエリアで、私が認識している特徴とたまたまピッタリ一致するエリアがあったため、まさかと思いながらネットを見たら、見つけてしまいました(^^;)
    駅近は古いマンションが多く、周辺も含めてこの辺は大きいマンションが多いイメージを持ってますが、合ってるかな。。。ずっと前に1回しか降りたことないので違ってるかもです。
    1月末に空室になるとのことで、もしすでに募集をかけられているとしたら、依頼されている不動産会社、何年か前のあの記事を思い出してしまいました(^^)
    利回りだけにとらわれない物件選び、勉強させて頂きます。
    ちなみに、中途半端ですが、9文字目まで同じ物件を所有してます。
    規模は半分くらいでファミ混ですが、なんせ価格が・・・。
    わかったつもりで書きましたが、全然違っててもお許しくださいm(_ _)m

    • ぴおほう より:

      目指せ〇〇〇!さん コメントありがとうございます。
      おそらく正解です。そうなんですよ。ここの駅近って大きなマンション多いですよね。都内で100戸以上ファミ混の区分なんてないですから。。。
      ちなみに、中途半端ですが、9文字目まで同じ物件を所有してます。
      規模は半分くらいでファミ混ですが、なんせ価格が・・・。>>
      価格が安いでしょうか?高いのでしょうか?
      実はその9文字マンション保有するの初めてです。なにせ管理費・修繕積立金が高いイメージがあって。。。正解されましたので「横浜マンションマニア」の称号を差し上げたいと思います(笑)

      • 目指せ○○○! より:

        8文字目まで一緒の物件は神奈川県内いっぱいありますが、今調べたら、9文字目まで一緒の物件は神奈川県内で全部で3件だけのようです。
        肝心の価格ですが、ぴおほう様の半値以下が相場です!
        半値だと高くて誰も買わないです(^^;;
        当然、家賃も安いです!

        安く売りに出てたのでジャンピングキャッチしてしまいましたが、一昨年買ったばかりなので当面保有します。
        さて、どうなることか・・・。

  2. condo10 より:

    いつもブログ楽しみに拝見しております。

    はじめてコメントいたします。

    私の思っている物件と違ってたら、すみません。

    横浜市内で同シリーズマンションをコレクションしている愚か者です(笑)

    おっしゃるとおり管・積が高いので、敬遠する投資家さんも多いですが、お一人様の実需の方には人気だったりします。

    あと、汚いものが嫌いな私の奥様からの受けも良いです。ボロ戸建とか買おうとしても、必ず反対されるので。

    ぴおほおさんが購入された川崎に近い駅や横浜駅、関内駅あたりは一時期は500万円前後でも買えましたが、今は700万円以下で検索しても、ほとんどヒットしないので、妥当な金額ではないでしょうか。

  3. ぴおほう より:

    condo10さん コメントありがとうございます。 
    このシリーズのホルダー良いと思います。だいたい綺麗な物件多いですもんね。私はダイアパレスシリーズが好きです。手頃なのが多いです。メゾンやトップは一つもありません。見に行ったことすらありません。興味本位で一つ持ちたいのもあるのですが。。

  4. ぴおほう より:

    目指せ○○○!さん コメントありがとうございます。
    さすが横浜マンションマニア!もうどこの何の話しをされているのかさっぱりわからなくなりましたw今度横浜マンションのレクチャーしていただけませんか?ぜひ勉強したいですw