13年保有してキャピタルもインカムも出た今回の売却の教訓


先日 ある不動産投資家さんが上記のようなツイートをされました。 「ワンルーム投資は絶対に失敗するからね」 私も前...

先日の「ワンルーム投資は絶対に失敗するからね」のアクセスが半端なかったです。

区分業界のたのきんトリオ(古っ)といわれるGucciさんや、グスタフ幸太郎さんも記事にしていただきました。

ありがとうございます!!

何度もいいますが、ワンルーム投資は絶対に失敗します。

利回りもたったの5,8%しかありません。

利回りが30%超の方がいいに決まっているじゃないですか!

なぜ6%弱の投資なんてするんですか?

ワンルームを検討している人は 今すぐ辞めた方がいいです。

もしお持ちの人は きらめき不動産さんへどんどん売却依頼かけてください。

というライバルを減らそうとするテストw

今回の売買ですが、儲かったか儲からなかったは、それぞれの判断だと思いますが、示唆に富む点もたくさんありました。

① 希望通りの値段で売りやすい物件(←ここ重要)をもつこと。

今回 売却価格が利回り5%代でも買い付けが殺到し、満額で指値もなくサクッと売却でき、現金化することができました。

不動産の流動性が低いのは 皆さんもちろんご存じだと思います。

地方や郊外のように これから賃借人が少なくなり、競合の脅威を感じつつ 供給が過剰になれば物件価格の下押し圧力は増しますが、ナウイ街には もう土地がほとんどありませんし、行政がご丁寧にワンルーム規制をしてくれるお陰で 今後も供給は大幅に増えませんし、今後も 大幅な指値をくらうことなく売れるでしょう。

数年前までは 地方RC物件を買うことに誰も疑問を挟みませんでした。 しかし あの狂乱ブームから5年たってどうでしょうか? 融資が...

ナウイ街に物件を持ちたい、買いたい人はゴマンといるわけで 常に行列をなしているわけです。

不動産価格が3Aから上がっていくのは常識ですが、八街や秩父、鶴巻温泉から上がってくるのであれば私は買いまくると思いますが、残念ながらその可能性は限りなく低いでしょう。

売りやすい物件を持っておくのがイザ現金化したいときには重要というのは今回の売却で改めて感じました。

② 「安定した」インカムとキャピタルも狙える物件をもつこと。

日本人はなぜかインカムインカムとジャイアンツのカムストックのごとく言いますが、資産を増やすにあたり インパクトがあるのはやはりキャピタルなのを忘れてはいけません。
(カムストックの画像無し)

このキャピタルを得ることができれば、安定的なインカムと合わせ、資産が倍増していきます。

私自身 今回の売却で 購入時よりキャピタルゲインが出た物件が6回目になりました。

6戦6勝です。

このまま中日勝ち越しするくらい 安定的なインカムを享受しつつキャピタル狙いでやっていきたいものです。

③ ストレスの多い取引をしてはいけないこと。

今回の物件はキャッシュで購入したので、借入をしていません。

入居者も空室になったら1~2週間ですぐ決まるような部屋でした。(最上階角部屋+α)

参入障壁も低く、多くの20代サラリーマンが参入しているレッドオーシャンの中で 多額の借入があり、しかもなかなか空室が埋まらないようなストレスの多い取引をすべきではないと感じますし、それは区分だとか戸建てとかではなく、リスクに対する考えの問題なのではないでしょうか?

今回の売却で改めて 売却しやすく、キャピタルゲインも狙え、借入に頼らない物件を複数持つのが成功への近道かと確信しました。

今後 人口減少により入居者が少なくなるにもかかわらず、専業メーカーの新規供給、また不動産投資家の新規参入者が増える外部環境の中、 利便性や居住性、ナウイ街に住みたいという虚栄心で入居者に選択され 安定的な家賃収入が実現でき、買った値段より高い値段でサクッと現金化できる不動産等投資をしていきたいと思います。

今まで5部屋売却しましたが、4部屋はノムコムさん。当然買値より高値で売却していただきました。



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コメント

  1. すみません。ネタを無断拝借しました(陳謝

    ##たのきんトリオだと、よっちゃん枠でお願い致します・・・

    >② 「安定した」インカムとキャピタルも狙える物件をもつこと。

    これ、重要ですよね。

    利回りって、

    紙の資産系では、複利を指すと思いますが、

    不動産だと、実質年利にこだわるヒトがおおいかと・・・

    まぁCF取れないと、継続的な運営はできないので、

    インカムは重要なんですが、

    その傾向か、

    ピュアなCF信者になってしまう方も多いかと・・・

    RRI関数とかで、単純な複利を計算してみると、

    売却益が複利の利率に貢献しているっているのが現実でして・・・・

    ブッケンの高止まりが収まらない現状は、

    売却時のトータルリターンから見ると慎重に吟味しないと。

    #1号機の購入前から、

     EXCELで不動産の複利計算で、どうなるのか?
     
     プアなファイナンスの知識活用して、
     
     散々シュミレーションして、

     投資家は難しい・・・と思って

     コレクターに転向したのは内緒です・・・・

    • ぴおほう より:

      グスタフ幸太郎さん コメントありがとうございます。

      よっちゃん枠 みんな狙いますネ。
      ピュアなCF信者 確かにそうですねえ。不動産投資が若年化して利回りの本質せず投資する人が増えているので、将来 本当に資産形成できるのか ちょっと心配になっていますww