今日はワンルームや区分についての独り言です。
「ワンルームマンションってのは家賃の絶対額に対して、管理費や修繕積立金の割合が多く、その上、単身者が入居しているせいで、比較的入居期間が短く、その割に日常的な清掃がおざなりになっている物件が多く、退去時のリフォーム費用が嵩んで儲からないんですよね。」
あるブログにこのような記事がありました。
家賃の絶対額で言うと 都内（好立地）以外は止めた方がいいでしょうね。
家賃３万円とかの田舎のワンルームはやるべきじゃないです。
私の場合は 一番安い物件は５万７千円です。
まさか家賃３万円のワンルームを借入して買ってるわけではないと思いますけど。。。
確かに管理費・修繕積立金は高いでしょうねえ。
ただ 理事会に入って”正しい知識”で 修繕積立金のレバレッジを利かせて物件のバリューアップもできますよね。
だって普通の”木造アパート”さんじゃ 数千万円使って修繕できないでしょう？
そもそも木造さんは常にバリューアップしていないと そうでなくても田舎や地方では入居者の争奪戦が激しくなっているんだから、（人もいなくなってるしね）専門家を入れてバリューアップを常にされることをお勧めします。
そこでお金をケチってたら まさに山Pが正直不動産で言ってたように「今時 木造アパートなんて住む奴いるかよ」的物件になっちゃいますね。
逆に戸建てや一棟などの木造さんの「修繕」や「維持管理」はすべて”自身だけ”のお金の持ち出しだし、常に建築士等の専門家が物件を調査し、かつ長期修繕計画書が無ければ、いつごろ、どのくらい修繕にお金がかかるかわからないんですよね。
木造アパートや田舎戸建ての所有者の方は ほとんど長期修繕計画書なんて無いかお持ちじゃないでしょう。
（もちろん私の新宿駅から各停４駅の木造アパートはそんなものはありません）
いつお金が出ていくかわからない？それはかなーり怖いと思いますが。。。
数万や数十万の修繕をセコセコやっている”木造”ワンルームと数千万かけてバリューアップしているワンルーム。
大体区分の方が駅近等立地もいいでしょうから、防音の心配も含めRCのワンルームが選ばれますよね？
それでも木造に住みたい？それは家賃が安いからですかね。
そういうアパートはDQNの巣窟にならないかちょっと心配してしまいますよ。
結局”良質な”入居者がどちらを選びますか？ということです。
あと管理費についても毎日や週３回くらい清掃してもらっているので物件は常に綺麗に保たれています。
単身者だから入居が短いと昔から言われてきましたが、今の都内は独身者が増えているので単身物件でも比較的長期で住まわれるんじゃないですかね。
ただ地方は、違うかもしれません。
というか地方こそ 仕事や居住の選択肢少ないから動きは少ないと思いますが。。。
退去時のリフォーム費用についても 過去１７年の経験上 これは酷いなあというのは１回だけで、あとは比較的綺麗に使っていただいていました。
というかファミリーはその面積だけで ワンルームに比べてリフォーム代は何倍にもなるでしょう？
エアコン３台替えるといくらかかんねんって感じです。
あと相変わらず「新築ワンルームは儲かならい」って もう何年思考停止してんねん的な記事を書く人がいますが。。。。
それ書いている人と、新築ワンルームに投資する人は クラスターが違うんですよ。
大体新築ワンルーム儲からないって言う人は 低年収のサラリーマンの人、またはそこから田舎の不動産を借金して買ってFIREした人が多いですよね。新築ワンルーム（物件は選ぶ）やる人は 本当の富裕層か、海外の投資家です。
低年収のサラリーマンの人は だいたい駄本しか読まないから それを受け売りで記事にしてるんでしょうが。。。。
同じ「新築ワンルーム」でも FJネクストとか青山メインランドとかああいうのはダメですよ。
この前 新築のルーブルをフルローンで買って いきってたリーマンの人がいましたが、ああいうのは間違いなく爆死します。
キャピタルが狙えるそのエリアのランドマークになるようなワンルームを狙うんですよ。
都内のタワーマンションにある低層階のワンルームなんていくらキャピタルが出たと思ってるんですかね。
具体的にはシティタワー新宿副都心ですが、これ竣工した時は１ＬＤＫ３８㎡は２千万台で買えたはず。今は普通に５７００万で売られています。
ほぼみなさん１０００万以上のキャピタルが出ています。
新宿に住んでた時に３戸くらい買っておけば良かったと激しく後悔。
これ見ても新築ワンルームはダメだって言います？
もちろん時代もありますが、こういう目利きがある人以外は新築ワンルームマンション投資はしない方がいいでしょうけどね。
受け売りで一生新築ワンルームは儲からないって言っててください！
いやー 田舎の戸建てで数千万円のキャピタルが出るのなら 私もやりたいですが（笑）
だってこれから空き家の戸建ての供給が増えるんでしょう？
「世の中はすべて需給に収斂される」ことは学んだ方がいいと思いますよ。
物販やってる人は普通にわかる感覚だと思いますが。。。