家賃が下げどまりへんなあ。


2008年に買った昭和62年築 元住吉のワンルーム。

家賃が下げどまりませんねえ。

購入後10年たって 63,000円のオーナーチェンジで買った物件が 今や55,000円でも決まらない感じです。

参考にさせていただいている「適正家賃ドットコム」では適正家賃は57,000円くらいなんですけどね。

最上階角部屋で眺望もよいのですが、洗濯機置き場が外にあるなどスペックが古いのも当然影響していると思います。

私が持っている区分ではもっとも立地が劣る物件で、客付けももっとも苦労するのがこの物件。

私が持っている その他の物件は 都内の山手線沿線など競合がほとんど無いエリア。

元住吉のような郊外物件は ”今”もそうですが、”将来”もどんどん競合が出てくるでしょうから、さらに激しい値下げ競争になることは想像に難くありません。

私の不動産投資は 区分でエリアを分散しているのも、こういう競合が”将来”どれだけ出てくるか想像できないので、一か所に何億も借金したくないからもあります。

最近注目なのが野村不動産の単身用シリーズ「プラウドフラット

うちの近所や都心にはだいぶ増えてきました。

今後はどんどん郊外にも進出してくるでしょう。

こういう大資本は 住友不動産の例を見るまでもなく 見境なく進出してきますからねえ。

大東建託、東亜コーポレーションなど以上に野村不動産の進出は脅威だと思っています。

不動産投資をするにあたって ”競合”の動きはもっとも気を遣う点ではないです。

設備もこういうものを入れようか検討中です。

亀井製作所のランドリーミニキッチン。

この物件は借金がないので気が楽なのですが、借金があったらちょっと気が気がないですね。

このあたりのエリアは 私が購入した2008年当時は「どうだ?東横線沿線だぞ」的に客付けも安泰的な見方もありましたが、10年たてば そんな楽観的な見方をしているオーナーはほぼ皆無だと思います。

10年たてば エリアの栄枯盛衰もわかります。

私はブランド街を中心に 競合が入り込めない区分を厳選して購入していますが、この10年でここまで劣化したエリアはありません。

不動産は立地がいわれる所以だと思います。

コメント

  1. けい太 より:

    神奈川県で投資している身としては耳の痛い話です。。。元住吉駅は神奈川県の中では最上位クラスの駅ですが、そこでも安泰では無いのが現実なんですね。それなら都内にと思っても値段がお高いですし、良い立地の物件を買うのは難しいですね。

    • ぴおほう より:

      けい太さん コメントありがとうございます。元住吉は全く安泰ではないですし、もう投資対象にならないエリアかもしれません。といっても投資効率の観点からするとこのへんになってしまうのかもしれませんが、エリアはさらに慎重にすべきだと思います。